7月31日的中共中央政治局會(huì)議，用“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”八個(gè)字，為未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調(diào)。目標(biāo)明確了，誰來負(fù)責(zé)呢？今天，住建部下達(dá)了命令：對(duì)未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。其實(shí)，地方政府正是依靠“土地財(cái)政”，從上漲的房?jī)r(jià)中受益。

  據(jù)央視新聞客戶端報(bào)道，今天（8月7日），住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，在會(huì)上，住建部對(duì)參會(huì)各城市未來房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了進(jìn)一步要求：

  一、加快制定住房發(fā)展規(guī)劃

  各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象治理專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

  二、對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)

  各地切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，因地制宜，精準(zhǔn)施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。住建部將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制。要嚴(yán)格督查，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。

  短短的兩段話，信息量巨大。主要包括兩點(diǎn)，第一，目標(biāo)；第二，責(zé)任。

  在提到目標(biāo)時(shí)，住建部用了“加快”“抓緊”等詞，可見制定長(zhǎng)效機(jī)制的緊迫。而對(duì)于責(zé)任，住建部說得更是清清楚楚，地方政府要承擔(dān)主體責(zé)任。住建部還要完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制，沒實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的地方政府，堅(jiān)決問責(zé)。

  7月31日的中共中央政治局會(huì)議就提出：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

  7天之后，住建部就給地方下達(dá)了命令，可見，時(shí)間緊，任務(wù)重。

  樓市調(diào)控繼續(xù)加碼

  最近，央行的貨幣政策有所寬松，有分析師拿出數(shù)據(jù)說，每次寬松都伴隨著房?jī)r(jià)的上漲，這一次，“房?jī)r(jià)還要漲”的聲音又開始出現(xiàn)。

  但實(shí)際的結(jié)果讓很多樂觀看待房?jī)r(jià)的人十分失望。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

  8月6日，沈陽發(fā)布通知，商品住房限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大為全市行政區(qū)域（不含遼中區(qū)、新民市、法庫縣、康平縣）。沈陽還表示要進(jìn)一步加大住房用地供應(yīng)量，多渠道增加各地區(qū)住房用地供應(yīng)量，加快供地進(jìn)度和時(shí)序；嚴(yán)格查處開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)捂盤惜售、炒買炒賣等違法違規(guī)行為，情節(jié)嚴(yán)重的，依法撤銷商品房預(yù)售許可證。

  通知還明確，實(shí)施商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。一是對(duì)在售商品住房項(xiàng)目，嚴(yán)格執(zhí)行我市現(xiàn)行相關(guān)政策。分期銷售的商品住房項(xiàng)目，本期銷售均價(jià)不得高于前一期指導(dǎo)價(jià)格；首次入市的商品住房項(xiàng)目，銷售均價(jià)不得高于周邊同質(zhì)可比項(xiàng)目銷售均價(jià)，周邊無同質(zhì)可比項(xiàng)目的，按成本法核定。

  值得注意的是，今天住建部的座談會(huì)，正是在沈陽召開。

  放眼全國(guó)，沈陽的調(diào)控只能稱得上是“常規(guī)操作”。

  蘇州四大行“不是調(diào)控勝似調(diào)控”的操作，才要了“炒房團(tuán)”的命。

  從8月1日開始，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行的客戶若在5年內(nèi)提前償還住房貸款，將被收取違約金。

  提前還款違約金=提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×6個(gè)月，部分提前還款的，每次還款金額不少于壹萬元，且須為壹萬元的整數(shù)倍。根據(jù)蘇州目前的房貸利率大致計(jì)算：如果提前還10萬元，違約金2940元；提前還100萬元，違約金29400元。

  這一政策影響巨大，尤其是部分改善置業(yè)的換房人群，因?yàn)樗麄兠麓蠖嘤形唇Y(jié)清貸款，需通過提前還貸來結(jié)清，以盡快將房產(chǎn)賣出后再買新房。

  雖然不是調(diào)控政策，但客觀上，抑制了購(gòu)房（換房）需求。

  深圳的做法更具代表性。此前，深圳新建商品住房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下降。即便如此，7月31日（中央政治局會(huì)議當(dāng)天），深圳出臺(tái)新政：新購(gòu)住宅限售3年、商務(wù)公寓限售5年、離婚2年內(nèi)申請(qǐng)貸款首付比例不低于70%……

  相關(guān)人士向新華每日電訊表示，“這是一次調(diào)控政策的全面打補(bǔ)丁”，新政用“靶向治療”的修復(fù)策略，在2016年“限購(gòu)”“限貸”政策的基礎(chǔ)上增加“限售”“限離”“企業(yè)限購(gòu)”等內(nèi)容，封殺投機(jī)炒作的空間。

圖片來源：視覺中國(guó)

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，合計(jì)超過60城市發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。而今年1-7月，累計(jì)調(diào)控次數(shù)260次，相比2017年1-7月同期上漲了80%，平均大概1天1.2次。

  作為改革開放的先驅(qū)，在建立長(zhǎng)效機(jī)制方面，深圳也走在前面。8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號(hào)），這意味著深圳版“房改”方案正式落地。

  房?jī)r(jià)不準(zhǔn)漲，土地財(cái)政怎么辦？

  按照今天住建部的說法，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任在地方政府。但眾所周知，長(zhǎng)期以來，地方政府也是房地產(chǎn)的參與者，“土地財(cái)政”給地方政府帶來源源不斷的收入。

  即便到了今年，地方政府“賣地”收入還在大漲。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入26941億元，同比增長(zhǎng)43%。

  但今年的情況有所不同，三四線城市賣地行情向好，支撐全國(guó)土地出讓收入大漲。

  據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，今年上半年，賣地收入與去年全年地方一般公共預(yù)算收入相當(dāng)（占比超過90%）的城市數(shù)量多達(dá)14個(gè)，他們分布在浙江、四川、安徽、山東、河南、江西、湖南、河北等諸多省份，絕大部分為非省會(huì)的三四線城市。

  大量長(zhǎng)三角地區(qū)城市包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、臺(tái)州、金華等，上半年賣地收入規(guī)模在200億-400億元之間，收入規(guī)模僅次于一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也貢獻(xiàn)了部分賣地收入規(guī)模超過100億元的地級(jí)市。

  一方面，“賣地”收入大漲，但另一方面，今年土地流標(biāo)也很多。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，一線城市土地流標(biāo)13宗（甚至連上海內(nèi)環(huán)的學(xué)區(qū)地塊也沒人要了）；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗；三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。

圖片來源：視覺中國(guó)

  造成這一局面，買方賣方都有原因。在新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷看來，地方政府太“貪心”是土地市場(chǎng)流拍增多的最根本原因。市場(chǎng)正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價(jià)。

  安居客首席分析師張波告訴記者，過去半年，開發(fā)商大部分融資難是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會(huì)再“頭腦發(fā)熱”。

  7月底，新華社報(bào)道稱，有些地方用一線城市或某些地域更高房?jī)r(jià)進(jìn)行比對(duì)，認(rèn)為本地房?jī)r(jià)屬于價(jià)值洼地，比價(jià)心理助長(zhǎng)調(diào)控“松口氣、歇歇腳”“讓房?jī)r(jià)再飛一會(huì)兒”的心態(tài)；有些地方出臺(tái)“人才政策”，由于門檻過低，客觀上存在繞開限購(gòu)政策的漏洞；還有些地方出臺(tái)購(gòu)房搖號(hào)政策本意體現(xiàn)公平，但一二手房房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)實(shí)刺激潛在需求提前透支。

  新華社報(bào)道指出，地方政府要從根本上調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，放棄對(duì)土地財(cái)政的“飲鴆止渴”。

（編輯：映雪）