“公攤面積”將全面取消？早買房的人，有補償嗎？國家回應(yīng)來了

房屋產(chǎn)權(quán)證面積是100平，但是實際居住面積卻只有不到70平，另外30%多的面積被誰“偷”走了？這就是困擾國人多年的“公攤面積”。

公攤面積，科學(xué)的解釋是，由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪珨偛糠值慕ㄖ娣e。直白點說就是，雖然你買的是一套自己選中的房子，但是整個小區(qū)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室，甚至是看門大爺?shù)闹蛋嗍?、物業(yè)用房等都由你花錢買單了。

害人不淺的“公攤面積”，到底是誰發(fā)明的？有人說發(fā)明人是前亞洲首富李嘉誠，很多媒體報道時也說，其發(fā)明人就是李嘉誠——大概在1970年代，李嘉誠在進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的時候第一次采用“公攤”做法，后來被香港其他開發(fā)商跟風(fēng)模仿，最后更是被所有開發(fā)商所共用。筆者查找了很多文獻(xiàn)，也沒有查到源頭，雖然不能確定公攤面積到底是不是李嘉誠發(fā)明的，但是可以肯定的是，公攤面積和期房預(yù)售、土地招拍掛等模式，都是從香港傳來的。國內(nèi)各類房子的公攤面積標(biāo)準(zhǔn)千差萬別，從低密度洋房別墅的10%，到兩梯六戶的超高層50%。

不過值得一提的是，雖然公攤面積起源于香港，但是很多人不知道的是 ，其實從1993年起，香港就廢止了公攤面積，不管是新二手房房屋銷售，均按照套內(nèi)面積計算。就是這個已經(jīng)被香港地區(qū)所明令調(diào)整的公攤面積，卻在內(nèi)地，被各大開發(fā)商堂而皇之地使用著，實在讓人費解。更重要的是，國際上基本都是按套內(nèi)面積計算房價。

為什么說公攤面積制度害人不淺？公攤面積到底有哪些弊端？今天我們就來細(xì)細(xì)深究一下。我們認(rèn)為，公攤面積一方面是給開發(fā)商有弄虛作假的可乘之機，另一方面對于購房者實在是極為不公平。

首先，不可否認(rèn)的是，公攤面積常常被一些不地道的開發(fā)商拿來賺錢，作為糊弄購房者的工具之一。因為即使到了今天，公攤面積的核定依然沒有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，很多小區(qū)開發(fā)后的公攤面積，很可能是開發(fā)商隨意填報的，他們會有意無意增加公攤面積，因為這會把購房資金分?jǐn)傇跇I(yè)主頭上。所以，這就給了開發(fā)商“偷面積”的可乘之機——比如，每一套房子多寫進(jìn)去3、5平米公攤，小區(qū)一共有1000套房子的話，按照每平米1萬元計算，那么就可以多收3000-5000萬元；

其次，購房者糊里糊涂吃大虧。我國計算房價、物業(yè)費、取暖費、房屋維修基金等都要包括占比頗高的公攤面積，這就意味著我們買完房后，還要不明不白地多繳納很多冤枉錢。此外，需要提醒的是，未來隨著房屋精裝修政策，乃至房地產(chǎn)稅、空置稅等長效機制的出臺，買房人遭遇到的不公平待遇還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

公攤面積如此傷人，到底該不該取消？其實爭論一直未停歇。開發(fā)商們堅決“反對”取消，他們給出的理由甚至是向著購房者的：取消公攤，房價就會上漲。原來單價2萬一平的房子，可能搖身一變成3萬一平，取消公攤對于購房者沒有實際意義。而且還會給施行了幾十年的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)以及交易人員的工作量加大。一句話，取消公攤面積，勞民傷財，得不償失。

贊成的一派則認(rèn)為，取消公攤面積是民心所向，是大勢所趨。一方面，取消公攤面積，可以堵上開發(fā)商非法牟利的漏洞；另一方面，取消公攤面積，未來買房人繳納物業(yè)費、取暖費、房屋維修基金，就是按照套內(nèi)面積繳納。這意味著至少有3億人，這“三筆費用”都可以少交不少，尤其是物業(yè)費、取暖費，是每年度的開支，如果一套房子按照居住20年計算，這可是一筆不小的費用。尤其是公攤面積高達(dá)50%的買房人，節(jié)省的資金要更多。

不僅如此，其實最近幾年，官方媒體也多次發(fā)聲痛斥了奇葩的“公攤面積”制度。2018年，新華社發(fā)文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》直指，公攤面積問題積弊已久，越來越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場經(jīng)濟(jì)的公平與公正。

2019年經(jīng)濟(jì)日報評論文章更駁斥了“取消公攤面積，房價上漲”的論調(diào)：這是危言聳聽，壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負(fù)擔(dān)，相反會降低購房者的未來資金壓力。搞不贏妄想，取消公攤面積，開發(fā)商就降低房屋質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量，購房人不會答應(yīng)，如果開發(fā)商敢糊弄，買房人是會用腳投票的。

“公攤面積”即將全面取消？

過去兩年，很多媒體都報道了，從2020年開始，被廣為詬病的“公攤面積”制度，將要全面取消。筆者查詢了很多文章，最后終于弄清了事情的真相，原來這種觀點的來源是基于2019年2月份住建部發(fā)布的一條征求意見里提到“住宅建筑應(yīng)該以套內(nèi)的使用面積進(jìn)行交易”。

隨著各種解讀的出現(xiàn)，一時間輿論普遍認(rèn)為此事已經(jīng)坐實。但事實真相究竟如何呢？對此，不久前代表國家的央視新聞以標(biāo)題《“公攤面積”要取消了？這事兒沒那么簡單》文章出面回應(yīng)了：這是媒體的錯誤理解。而且征求意見稿，征求的是對一項工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，這個標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”、“公攤面積”來計算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

到處，真相已經(jīng)水落石出：從2020年起，“公攤面積”全面取消是不可能的。而且在未來很長的一段時間，即使少部分城市會提前試點，但絕大多數(shù)城市大概率不會全面取消。因為，取消公攤面積，遠(yuǎn)沒有想象那么簡單：

一則，公攤作為樓房整體的一部分，實際上最后也是為業(yè)主所使用，建造成本也是真實存在的，并非直接取消這么簡單；

二則，這個規(guī)范的真正意義在于，一方面讓購房者更容易比較，明明白白購房，另一方面，會倒逼開發(fā)商在自我設(shè)計規(guī)劃、工程這些層面的提升，根本目的是保障購房者的合法權(quán)益；

三則，就算真的取消了，其實對于購房者也沒有影響，正如央視新聞所言，開發(fā)商不管是按照建筑面積賣房，還是按照套內(nèi)面積賣房，其實最終房屋的總價是不變的，只不過是計算方式的改變；

四則，公攤面積取消，全體業(yè)主可能會失去對公共區(qū)域的所有權(quán)，這個所有權(quán)已經(jīng)納入國家法規(guī)，取消公攤可能意味著要更改法規(guī)，這顯然短期不現(xiàn)實。

至于很多人非常關(guān)心的，公攤面積取消后，早買房的人這些年多交的錢，開發(fā)商、國家會不會給予一定的補償，更是沒影的事。我們假設(shè)未來真的“取消公攤面積”，其實也不存在向早買房的人補償多交錢的情況，我們算一筆賬大家就明白了：一個小區(qū)1000戶，按每戶平均面積100平計算，公攤面積20平，房子單價10000元/平，這就意味著光公攤面積，開發(fā)商就要退回2億。這還沒計算這1000戶業(yè)主此前多繳納的物業(yè)費、取暖費和房屋維修基金。敲骨吸髓的地產(chǎn)商可能把吃到肚子里的錢再吐出來嗎？國家更不可能強制要求，或者替開發(fā)商補償。

所以，不管未來“公攤面積”制度會不會取消，大家都千萬不要抱著“有補償”的幻想了。更何況現(xiàn)在的開發(fā)商物業(yè)都在想方設(shè)法在各種費用上搞灰色“增值服務(wù)”，從這一點來看，未來買房人想少交物業(yè)費、取暖費、房屋維修基金費這三筆費用，更是不太現(xiàn)實啊。

（編輯：月兒）

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