1.背景：京城最嚴(yán)租賃新規(guī)發(fā)布
2日2日，北京市住建委等五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，全面整頓租賃市場的大幕拉開了，對租金、押金和租金貸的繳付、使用做出了全面的規(guī)定，可謂最嚴(yán)租房新規(guī)；它涉及每一個租客、房東、長租公寓以及金融機構(gòu)的利益。如果真正嚴(yán)格執(zhí)行，租賃市場將變天。
北京迎來最強租房新規(guī)
三條內(nèi)容最關(guān)鍵：
一是長租公寓向租客預(yù)收的租金，不超過3個月。
二是預(yù)收的押金不超過1個月，且須存到房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管。
三是租客名義申請的“租金貸”，不得撥付給住房租賃企業(yè)。
總之，這三條管住了租賃市場涉及到的三種資金（也是全部資金），租金、押金和租金貸。
2.要害：管住了資金
只要管住了資金，就出不了大亂子，這是我們治理任何行業(yè)的抓手、屢試不爽。
長租公寓也一樣，過去的問題就是：
（1）長收短付，營造資金池，長租公寓大肆擴張；
（2）押金無監(jiān)管，最后被以各種理由克扣了；
（3）“租金貸”更是讓租賃企業(yè)搞起來資本運作。
結(jié)果呢？本不該向租客預(yù)收那么長的租金（半年或一年），卻違規(guī)收取了。當(dāng)然，收取了也行，給到房東就沒問題，但恰恰沒有；押金應(yīng)該推給租客，經(jīng)常也沒有。資金去哪里了？都被長租企業(yè)拿去搞擴張項目去了，長租公寓搞資本運作，不在乎短期盈利，高進低出，虧了的，最后自然就由租客和房東承擔(dān)了。
這次監(jiān)管，終于掐住了七寸：該給房東的（租金或租金貸）給房東；該給租客的（租金貸）給租客；租期內(nèi)既不給租客、也不給房東的（押金），進入監(jiān)管賬戶。而且，租金收取和支付期限一致，不能長收短付。這樣，搞資金池，就沒門了，長租公寓出風(fēng)險的概率就很低了。
3.預(yù)收租金、押金，管理可以更科學(xué)化
但是，我們有一點兒疑惑。首先，預(yù)收租金“原則上”不超過3個月。如果房東急需錢，給出了優(yōu)厚的條件，比如預(yù)付1年租金，租客租金就“打八折”。這樣，既解決了房東用錢的燃眉之急，又能降低租客的租金支付，還能穩(wěn)定租期，一舉三得，豈不是很好。遇到這種情況，該怎么辦呢？
這次政策沒有規(guī)定，我認為，還是按照租金收取和支付期限一致的原則，如果給到房東就沒問題。或者，給到房東是按季支付，剩下的，都放在監(jiān)管賬戶。鎖定一年的租金，也好，能防止租客中間退租，造成空置，對房東和長租公寓都不利，不就是鼓勵長租嘛！反正，不用的錢，全部進到第三方監(jiān)管賬戶，就可以了，沒任何風(fēng)險。
其次，押金怎么退？如何避免現(xiàn)實中“押金難退”的問題。租客長期租住，房子的設(shè)施一定會有損壞或維修，房東強勢，非說是租客損壞的，不退押金，沒有證據(jù)、百口莫辯，租客也沒辦法。只能心里想，反正就一個月押金，算自己倒霉。這恰恰迎合了房東、長租公寓吞噬押金的想法。
如果發(fā)生了室內(nèi)生活設(shè)施損壞，到底怎么界定？是自然老化、破損？還是租客人為造成的？或是管家維護不及時等。這就要形成一套規(guī)則，房東委托出租時，房東和長租公寓要對室內(nèi)設(shè)施的完好程度、重新配置、維修周期等，明確規(guī)定，該換的都換好，配置什么設(shè)施要統(tǒng)一和標(biāo)準(zhǔn)化。
要避免，房東出租房子時，買最便宜的家具家電、廚衛(wèi)設(shè)施，甚至是買劣質(zhì)的，出了問題卻讓租客買單，長租公寓不作為。同樣，租客在接收房子時，也要就這些規(guī)則，在租客與公寓之間明確規(guī)定，房東要換好設(shè)備、租客要愛惜維護、管家要定期保養(yǎng)等責(zé)任。屆時，如果有爭議，就按照規(guī)則來。
4.租金貸，用的規(guī)范就是個好東西
不能因為拿菜刀殺人，就說菜刀不是好東西。
租金貸是個好東西，對很多租客來說，特別是剛進入大城市的大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者，工資水平不高。租房的話，即便“押一付三”，也是一筆巨大的開支，付完以后，日常生活非常受影響。如果有租金貸，可以解決大問題。我認為，租金貸還應(yīng)該存在，大銀行應(yīng)該發(fā)揮社會責(zé)任，提供普惠性的金融。
建議大銀行像支持中小微企業(yè)融資一樣，要加大對大學(xué)畢業(yè)生、打工者、創(chuàng)業(yè)者的租房融資支持力度。針對“押一付三”、“預(yù)付1年租金可打折”等等，這些利好租客的租賃行為，有利于培育長租習(xí)慣的行為，給到相應(yīng)的普惠性、低利率融資。當(dāng)然，預(yù)付的租金，一定全部要給到房東，押金也要進入監(jiān)管賬戶等。
5.為長租公寓講兩句公道話
最后，再為長租公寓說兩句話。不能因為少數(shù)長租公寓企業(yè)跑路、暴雷、破產(chǎn)，就否定了整個行業(yè)。長租公寓為很多租客提供了體驗感強、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、秩序相對好的租賃房屋。管家隔三差五來幫你打掃衛(wèi)生，解決了合租住房公共空間（課堂、衛(wèi)生間、廚房）長期臟亂差的老問題。
長租公寓之所以長收短付，部分也是為了解決融資問題。試想，疫情期間，各方都在紓困中小微，要貸款、有貸款，要減稅，有減稅。就是沒有銀行紓困長租公寓、沒有給長租公寓減稅。原因就在于，墻倒眾人推，都認為他們風(fēng)險大，而且長租公寓沒有抵押物，沒有哪家銀行愿意給他們放款。
長租公寓倒下了，你想住個性化強、服務(wù)好的房子，去哪里找呢？還得去私人房東那里，私人房東，黑二房東，多少年來，租客吃的虧還少嗎？最后怎么辦，租客還得合租房子，但合租房子的苦水，也是一堆一堆的?？傊本┑恼咭埠?，其他地方的政策也好，基本都在堵資金，雖然有利于維護租客房東的利益，但也是為了減少政府維穩(wěn)壓力。
實在話，堵不是解決問題的根本，只是短期的權(quán)益之舉。本來，長租公寓就在虧損，本來長租公寓資金鏈就緊張，你把資金全部堵住了，而根本性的融資難問題、稅費高、收房成本高等問題不解決，長租公寓怎么才能發(fā)展起來呢？所以，除了治標(biāo)，還要治本。長租公寓發(fā)展好了，租賃市場自然也就好了。
（編輯：映雪）
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