那么這一年來(lái)，樓市“去庫(kù)存”是否有明顯成效？行業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞最新報(bào)告顯示，從2024年狹義庫(kù)存規(guī)模變動(dòng)情況來(lái)看，絕大多數(shù)的樣本城市，狹義庫(kù)存規(guī)模均有所下降。

鄭州、青島、佛山、東莞、南京這五大城市，去年狹義庫(kù)存壓降規(guī)模居前，相關(guān)指標(biāo)均減少130萬(wàn)平方米以上，從變化幅度看，東莞狹義庫(kù)存更是同比下降25%，規(guī)模顯著下降。

“得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場(chǎng)舉措的出臺(tái)，以及各地主管部門(mén)的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫(kù)存指標(biāo)明顯減輕，交出了理想的去庫(kù)存‘成績(jī)單’?！毙袠I(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞表示。

這些城市狹義庫(kù)存下降

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新一輪“去庫(kù)存”周期。

去年4月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化”這一表述，點(diǎn)明了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入供求新階段。行業(yè)新階段，市場(chǎng)整體處于“供過(guò)于求”的狀態(tài)，宏觀政策也是基于這點(diǎn)，從消化存量、優(yōu)化增量?jī)蓚€(gè)大方向，助力行業(yè)修復(fù)。

過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)的一系列政策，基本都是基于樓市“去庫(kù)存”目標(biāo)展開(kāi)。中央層面調(diào)整住房信貸政策、稅收政策，各地地方政府也“因城施策”，不斷優(yōu)化調(diào)控措施。目前，在限購(gòu)方面，全國(guó)基本邁入不限購(gòu)時(shí)代，限售限價(jià)等其他政策也出現(xiàn)大面積松動(dòng)。

那么目前，我國(guó)主要城市的庫(kù)存壓力如何？是否有一定程度的優(yōu)化？

近日，克而瑞發(fā)布的研報(bào)顯示，得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場(chǎng)舉措的出臺(tái)，以及各地主管部門(mén)的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫(kù)存指標(biāo)明顯減輕，交出了理想的去庫(kù)存“成績(jī)單”。

從狹義庫(kù)存規(guī)模變動(dòng)情況來(lái)看，去年絕大多數(shù)樣本城市狹義庫(kù)存規(guī)模下降。其中，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，2024年末狹義庫(kù)存均減少130萬(wàn)平方米以上；從變化幅度來(lái)看，東莞狹義庫(kù)存更是同比下降25%，庫(kù)存規(guī)模顯著下降。

業(yè)內(nèi)所稱(chēng)狹義庫(kù)存量，主要指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中、尚未銷(xiāo)售的建筑面積，主要用來(lái)衡量中短期變化。此外，還有另一指標(biāo)廣義庫(kù)存量，后者統(tǒng)計(jì)范圍更廣，指可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未動(dòng)工項(xiàng)目和已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證的項(xiàng)目。

從更即時(shí)的狹義庫(kù)存指標(biāo)看，鄭州庫(kù)存壓降規(guī)模最明顯，去年狹義庫(kù)存降低214萬(wàn)平方米；青島其次，去年狹義庫(kù)存壓降194萬(wàn)平方米；佛山、東莞、南京、濟(jì)南、蘇州、杭州去年狹義庫(kù)存均降低超百萬(wàn)平方米，佛山、東莞壓降量分別為169萬(wàn)、156萬(wàn)平方米。

此外，寧波、徐州、重慶、天津、武漢、深圳、廈門(mén)、常州、長(zhǎng)春、北京、福州、南寧等城市，雖然狹義庫(kù)存規(guī)模壓降在百萬(wàn)平方米以下，但同樣屬于下降趨勢(shì)。少數(shù)狹義庫(kù)存上升的城市如西安、成都、上海，則均屬于新房市場(chǎng)較為活躍的城市。

（數(shù)據(jù)及圖表來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

“狹義庫(kù)存下降，說(shuō)明地方已能先一步控制好新增供應(yīng)的節(jié)奏，并通過(guò)保障房收儲(chǔ)、收購(gòu)閑置項(xiàng)目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存指標(biāo)下降，去庫(kù)存、降風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程正在快速推進(jìn)?！笨硕鸱Q(chēng)。

值得注意的是，部分城市狹義庫(kù)存下降，不能說(shuō)明去庫(kù)存壓力完全緩解。從去化周期指標(biāo)看，據(jù)克而瑞測(cè)算，四季度百城的去化周期，整體由增轉(zhuǎn)降，11月末百城去化周期為26.7個(gè)月，環(huán)比下降2%，但從同比來(lái)看為上漲26%。

分城市來(lái)看，一線城市僅上海庫(kù)存仍處低位，去化周期僅14個(gè)月；北京、廣州、深圳11月末去化周期均在20個(gè)月以上。不過(guò)，受930新政利好效應(yīng)影響，一線城市樓市表現(xiàn)較好，比如深圳當(dāng)前的去化周期較去年同期穩(wěn)中有降，降幅達(dá)19%。

二線城市中，杭州消化周期不足10個(gè)月，近乎沒(méi)有短期去化風(fēng)險(xiǎn)；僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽(yáng)等消化周期超過(guò)36個(gè)月。相較而言，三四線城市整體庫(kù)存問(wèn)題更需重視，半數(shù)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)36個(gè)月，即便打折促銷(xiāo)也難拉動(dòng)銷(xiāo)量。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積73286萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。這顯示出，雖然四季度以來(lái)樓市表現(xiàn)向好，部分城市消化了不少存量，但整體而言，當(dāng)前樓市的“去庫(kù)存”進(jìn)程仍然需要時(shí)間。

土地供應(yīng)縮量助力去庫(kù)存

當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫(kù)存”仍在路上，但部分城市已現(xiàn)積極成效，背后很重要的原因，一是房企新盤(pán)供應(yīng)大幅減少、二是土地市場(chǎng)整體縮量，疊加存量項(xiàng)目加速去化，共同助推了去庫(kù)存進(jìn)程。

從新房供應(yīng)情況看，克而瑞表示，去年有九成樣本城市供小于求，其中有14城供求差值超過(guò)100萬(wàn)平方米。進(jìn)一步結(jié)合供求比指標(biāo)，青島、長(zhǎng)春、重慶供求比均不到0.6，推盤(pán)節(jié)奏大幅放慢，存量項(xiàng)目成為了新房成交的絕對(duì)主力，城市庫(kù)存壓力快速減輕。

以青島為例，去年青島膠州老城板塊新房成交2309套，全市第二，但新增供應(yīng)僅1401套，僅為成交量的58%，疊加保障房收儲(chǔ)等去庫(kù)存措施推進(jìn)，2024年末新房庫(kù)存同比減少18%。

合理控制土地供應(yīng)，也是助力房地產(chǎn)回到“供求平衡”的重要措施。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年土地成交規(guī)模下滑，截至2024年12月20日，全國(guó)300城土地成交建筑面積10.3億平方米、同比下滑17%。從城市視角來(lái)看，土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模，已經(jīng)成為2024年的新常態(tài)，行業(yè)也由此正式邁入了去庫(kù)存新周期。

將時(shí)間軸拉長(zhǎng)來(lái)看，近年來(lái)土地市場(chǎng)的交易規(guī)模持續(xù)收縮，收縮速度明顯快于商品房市場(chǎng)，全國(guó)土地供求規(guī)模連年大幅下降?？硕鸱Q(chēng)，與2020年高點(diǎn)相比，近四年以來(lái)土地年成交量已經(jīng)下跌超過(guò)六成，2024年的土地成交量已然和商品房年成交量相近。

不少城市都在去年明顯縮減了土地供應(yīng)規(guī)模，深圳、重慶、東莞等七城，去年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當(dāng)于長(zhǎng)期去化周期降低6個(gè)月以上，極大減輕了庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

再看曾經(jīng)的新房成交“大城”重慶，土地供應(yīng)也明顯縮量，2024年重慶市區(qū)僅成交20宗宅地，合計(jì)成交建面135萬(wàn)平方米，僅為新房交易量的四分之一，推動(dòng)廣義消化周期下降9個(gè)月。

“土地成交‘大市’消失，一方面與新房成交規(guī)模的下降同步，另一方面也體現(xiàn)了地方主管部門(mén)積極調(diào)整供地節(jié)奏，削減供地規(guī)模以促進(jìn)市場(chǎng)供求恢復(fù)。”克而瑞表示。

目前，經(jīng)過(guò)去年的政策轉(zhuǎn)向、多重助力，房地產(chǎn)去庫(kù)存正在邁上正軌。不過(guò)，面對(duì)大量的商品房待售規(guī)模、以及潛在的廣義庫(kù)存，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策仍需持續(xù)發(fā)力。

克而瑞表示，鑒于行業(yè)庫(kù)存仍在高位、新房銷(xiāo)售規(guī)模較高點(diǎn)下降四成，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，去庫(kù)存仍將是行業(yè)將要面臨的主要挑戰(zhàn)，未來(lái)土地成交規(guī)模仍需保持與新房成交規(guī)模相適的低位。

能否有效處理去庫(kù)存問(wèn)題，也是房地產(chǎn)能否“止跌回穩(wěn)”的重中之重。

財(cái)信研究院表示，高庫(kù)存意味著供給充足，供給和需求處于“供強(qiáng)需弱”狀態(tài)，購(gòu)房需求的釋放有待價(jià)格回歸正常，這一過(guò)程就是去庫(kù)存。在這一過(guò)程中，如果有力度較大的支持性政策出臺(tái)，那么去庫(kù)存進(jìn)程會(huì)加速，縮短去庫(kù)存時(shí)間，并助力縮減價(jià)格的調(diào)整幅度。

克而瑞表示，展望2025年，基于此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，政策將在實(shí)質(zhì)上加快行業(yè)去庫(kù)存步伐，并減輕投資端的資金壓力。另一方面，去年四季度以來(lái)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)好，隨著需求端預(yù)期不斷改善，也有望推動(dòng)2025年行業(yè)投資端信心回升。

“去庫(kù)存是未來(lái)一段時(shí)間的主要任務(wù)，提量、降本、增收都是消化庫(kù)存的有效手段，除此之外，收儲(chǔ)存量土地和商品房的政策措施，也應(yīng)真金白銀地落實(shí)到位。”財(cái)信研究院稱(chēng)。

（編輯：映雪）