2019樓市不可能回避的真相，大家看破不說破

2018，中國房地產(chǎn)的大戲已經(jīng)落幕，總銷售額預(yù)計(jì)突破14萬億，而GDP約91萬億，無疑依然是中國的巨無霸產(chǎn)業(yè)。

排名第一的碧桂園干到7000多億，拉到“三百六十行”里，能抵大多數(shù)行業(yè)一年的產(chǎn)值，頭部企業(yè)的馬太效應(yīng)進(jìn)一步加劇。

數(shù)據(jù)依然耀眼，鑼鼓照樣喧天，鞭炮刷刷齊鳴，世間理應(yīng)充滿歡聲笑語，可從廣大地產(chǎn)人的臉上，分明看不到太多喜悅：

領(lǐng)導(dǎo)們剛剛包裝好匯報(bào)數(shù)字，行政部在為年會(huì)預(yù)算和獎(jiǎng)品精打細(xì)算，員工們盤算完年終獎(jiǎng)沉默不語，還有人為可能降臨的裁員戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢……

辭舊迎新的大好日子，舊的不好辭，新的不好迎，心情可能還有些沉重。

<2018年中國房企銷售金額前十排行榜>

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作為2018年的房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)，二線城市更像是一個(gè)縮影。

三年前，我曾在沿海某二線城市郊區(qū)有投資型住房一套，尚未辦產(chǎn)證，剛剛過完2018年春節(jié)，各大中介瘋狂打電話問賣不賣，價(jià)格好說，后期各種稅費(fèi)均可由賣家承擔(dān)。

架不住連環(huán)奪命CALL，不幾天，掛出去試試，結(jié)果頭天掛出去，當(dāng)晚有人要，次日電話談妥，第三天就簽合同，以至于現(xiàn)場(chǎng)拿到首付款，還處于恍惚狀態(tài)。

還沒清醒過來，不幾月，房?jī)r(jià)繼續(xù)狂飆，又漲了25%左右，只好暗自嘆息。

然而，到了2018年底，市場(chǎng)卻又急轉(zhuǎn)直下。當(dāng)初所賣掉的那個(gè)房子的小區(qū)二手房?jī)r(jià)格已降了不少，且是有價(jià)無市，市場(chǎng)基本沒有成交，失望的心里又得到一點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)償。

2018年樓市，給人的感覺就是：眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌 了！

整個(gè)二線城市也多半如此，上半年風(fēng)光無限，沖到H點(diǎn)，開發(fā)商、中介笑逐顏開。

下半年急速下墜，凍到冰點(diǎn)，眾多拖到下半年開盤的項(xiàng)目后悔不迭，二手中介也開始吃上半年老本。

回頭一看，2018年就像坐了一回過山車.給人一種“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了！”的感覺。

那么2019年會(huì)不會(huì)好？

其實(shí)大家心里都沒底。

2

新年伊始，央行不出預(yù)料地降準(zhǔn)，終于給這個(gè)寒冷冬天帶了一點(diǎn)溫暖。

地產(chǎn)營銷人躍躍欲試，試圖借機(jī)再炒一把，可惜炒的還是剩飯，無非再次把降準(zhǔn)與放水搞在一起，并重溫歷年悲極轉(zhuǎn)樂的歷史，忽略大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，忽略本次降準(zhǔn)的背景、目的，炒著炒著自己都覺得沒意思。

那么2019年到底會(huì)怎樣？

我的觀點(diǎn)很明確，中國房地產(chǎn)2019年大概率不會(huì)好過，地產(chǎn)人應(yīng)拋除不切實(shí)際的幻想，準(zhǔn)備過一段時(shí)間苦日子！

作為一個(gè)從地產(chǎn)營銷外腦，投身到地產(chǎn)開發(fā)商，再跨到金融行業(yè)的實(shí)踐觀察派，在各大磚家、媒體，各種經(jīng)濟(jì)、投資、人口因素等老生常談之外，我想談幾個(gè)自己切身的感受：

一、房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，需要錢堆出來。此前黃金二十年，下有老百姓旺盛的購買力和購買欲望作支撐，上有金融機(jī)構(gòu)大量、便宜的資金作牽引，集萬千寵愛于一身，想不火都難。

近年來，老百姓的錢袋子日益掏空，實(shí)體經(jīng)濟(jì)又身處困境期，加上大A股、P2P、各種幣、各種貸的輪番洗劫，下游購買力數(shù)年之內(nèi)難以恢復(fù)。

同時(shí)，自2017年開始，上游金融去杠桿、嚴(yán)監(jiān)管，各金融機(jī)構(gòu)扎緊錢袋子，短期之內(nèi)難再有大量、便宜的資金供給。

最新聽說不少百強(qiáng)房企年化利息15~16個(gè)點(diǎn)的資金都吃，更凸顯融資難題。所以，上下游都吃緊，夾在中間的房地產(chǎn)沒有異軍突起的邏輯。

二、房地產(chǎn)屬于大宗資產(chǎn)，全球大宗商品價(jià)格都在下降，那么中國房地產(chǎn)屹立不倒的依據(jù)在哪里？

隨著18年底美股崩盤，正式轉(zhuǎn)入熊市，全球唯一一大投資熱點(diǎn)被掐滅，各大宗商品、海外房產(chǎn)、虛擬貨幣更是早就跌得透心涼，中國房地產(chǎn)能守住微跌就算不錯(cuò)。

三、中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)邏輯正在發(fā)生改變，2018年中國第三產(chǎn)業(yè)占比超50%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)已經(jīng)由生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化為服務(wù)力。

縱觀近40年經(jīng)濟(jì)發(fā)展，前20年，首先解決的是“衣食”，故大型食品飲料企業(yè)、服飾企業(yè)風(fēng)生水起。

2000年以后，重點(diǎn)解決的是“住行”，房地產(chǎn)企業(yè)、汽車企業(yè)、以高鐵為代表的交通類型企業(yè)占據(jù)天時(shí)地利人和，一路狂奔。

目前，“住行”需求不再突出，從汽車銷售0增長(zhǎng)就可見一斑，中國正由“住行”消費(fèi)向服務(wù)消費(fèi)升級(jí)，人們渴望“買健康快樂和不油膩的品質(zhì)美好生活”，“豪”宅、“豪”車作為油膩生活的典型符號(hào)，已經(jīng)不是消費(fèi)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主流。

<數(shù)據(jù)來源：任澤平團(tuán)隊(duì)>

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四、房地產(chǎn)屬于為數(shù)不多的高度管控的非戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，房管、規(guī)劃、土地、建設(shè)、工商、稅務(wù)、城管、消防、人防、環(huán)?！徊婀芾?、輪番上陣，把開發(fā)商生生地搞成了“弱勢(shì)群體”。

要論政府管控力，沒有幾個(gè)行業(yè)比對(duì)付房地產(chǎn)更有辦法。

國家戰(zhàn)略早已明確，制造業(yè)升級(jí)、科技驅(qū)動(dòng)、環(huán)保先行，與遏制房?jī)r(jià)并駕齊驅(qū)，各級(jí)政府部門執(zhí)行力又強(qiáng)于以往，房地產(chǎn)要靠邊，好日子還輪不到大家。

五、2018年下半年，政府宣布去庫存任務(wù)基本結(jié)束，并降低棚改貨幣化比例，推動(dòng)房地產(chǎn)的最后一根稻草被收走。

還記得我曾經(jīng)操盤過的某沿海二線城市郊區(qū)樓盤，區(qū)域市場(chǎng)容量小，外來務(wù)工人員收入低，消費(fèi)力有限，因此2015年開盤前亞歷山大。

當(dāng)時(shí)，我們制定了低價(jià)入市策略，以親民的樓市形象入市，并通過大范圍出去拉客等營銷手段，一路苦干實(shí)干，開盤也只是略微超出既定指標(biāo)。

不久后，天上掉餡餅，當(dāng)?shù)赜瓉沓擎?zhèn)大拆遷，政府以貨幣化補(bǔ)償為主且出手闊綽，房?jī)r(jià)連連攀升，營銷費(fèi)用也因而一再壓縮，因?yàn)椤?

只要在拆遷區(qū)域巡個(gè)展，在樓體掛幾塊巨幅，就實(shí)現(xiàn)持續(xù)旺銷，最終收獲政府、居民、開發(fā)商皆大歡喜的和諧局面。

時(shí)間來到2018年，當(dāng)時(shí)戰(zhàn)友們操盤新的郊區(qū)樓盤，本地客戶已經(jīng)安置完畢，沒有了新的拆遷客，外來務(wù)工人員更加買不起，日子相當(dāng)難過，只能感嘆時(shí)運(yùn)不濟(jì)。

隨著去庫存、棚改周期結(jié)束，最后的稻草被燒成草木灰，下一根稻草在哪里，誰也不知道。

六、股市是未來預(yù)期值的直接體現(xiàn)，代表著精英階層對(duì)各大行業(yè)的未來認(rèn)同度。

2015年6月股市高點(diǎn)以來，房地產(chǎn)表現(xiàn)持續(xù)低迷，整體行業(yè)市盈率已處于低位，僅高于金融、鋼鐵等行業(yè)。

然而，金融、鋼鐵還能起起伏伏，唯獨(dú)房地產(chǎn)一直處于下行狀態(tài)，除少數(shù)龍頭股票，大多數(shù)房地產(chǎn)股仍被按在地上不斷摩擦，不知道何時(shí)才能翻身。

<房地產(chǎn)板塊周K線圖>

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總結(jié)——

2019年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的邏輯難以存在。但是，中國房地產(chǎn)何時(shí)又遵循過邏輯呢？畢竟——

這么多年來，中國房地產(chǎn)最大的邏輯，就是一向反邏輯。

自從脫離房地產(chǎn)行業(yè)以來，接觸到了更多行業(yè)的我，才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)還算良好，其它多數(shù)行業(yè)更是一地雞毛。

2018年樓市已然逝去，我們見證了它的高潮、震蕩與低潮，我們瘋狂過、焦慮過、反思過，它真是中國樓市周期最完整、最戲劇化的一年。

所以，2019中國房地產(chǎn)其實(shí)向好也罷、向壞也罷，我們其實(shí)都不必瘋狂、焦慮，調(diào)整好心態(tài)，迎接它就是了。

（編輯：守城）