前天，和一位老朋友約酒，他是上海兩家房產(chǎn)中介門店的老板、店長(zhǎng)。他見(jiàn)面和我說(shuō)的第一句話就是：上?，F(xiàn)在的形勢(shì)太差，樓市太差。

王老板手里的2家店，最近一個(gè)月只賣掉4套房，現(xiàn)在是完全靠租賃維持店租和人員工資。和2015-2016年月賣20套相比，現(xiàn)在最多算溫飽，餓不死而已，不過(guò)還是比2018年要略好些。

他自己本人最近剛剛7年居轉(zhuǎn)戶拿到上海戶口，名下除了一套自住大戶型外，打算近期再入手一套老破小。他現(xiàn)在的目標(biāo)非常明確，就是碰到極為便宜的筍盤才肯出手。因?yàn)樘鞎r(shí)地利，他每天過(guò)手很多套房子，最便宜的那套，一定是會(huì)被他收入麾下。

他告訴我，上周一套新出老破小掛牌225萬(wàn)，他直接砍價(jià)到180萬(wàn)，告訴房東肯賣的話，馬上網(wǎng)銀轉(zhuǎn)給他20萬(wàn)定金，房東猶豫再三之后，說(shuō)最低200萬(wàn)就賣。最后這筆生意沒(méi)談成。

這就是上海樓市現(xiàn)在最最最真實(shí)的寫(xiě)照：一套房子有意向的話直接砍價(jià)20%，房東還價(jià)到10%時(shí)就能成交，總價(jià)千萬(wàn)的房子至少也能砍掉7-8%。

2016年底上海房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)，他曾幫一位富二代小開(kāi)一次性全款買了3套淮海西路匯寧花園的商住房，總價(jià)2300萬(wàn)，而現(xiàn)在這3套房至少已經(jīng)虧掉了600萬(wàn)，跌幅26%。

今年上海的租賃行情也是非常的不好。他們店里包租的50多套房子，今年下半年好多都是降價(jià)才租出去的，以前多年的租客今年都退租回老家了，很多外企的老外租客直接就回國(guó)了。

為啥今年一二線城市的房租不漲反降，與去年的大漲形成強(qiáng)烈反差，其實(shí)根本與調(diào)控?zé)o關(guān)，租房市場(chǎng)也不存在調(diào)控，而是整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑明顯，很多企業(yè)倒閉和裁員，導(dǎo)致租房需求減少。

其實(shí)，很多東西是我們根本無(wú)法從新聞里看到的，只有深入到第一線才能親身體會(huì)。樓市不論啟動(dòng)，還是蕭條，中介都是最先感知到的。所以，精準(zhǔn)判斷樓市行情和走向，中介是你絕不能忽視的關(guān)鍵環(huán)節(jié)！

那天晚上這位中介王老板和我講了好幾個(gè)故事。雖然我也是身經(jīng)百戰(zhàn)的專業(yè)選手，但還是感受到這個(gè)社會(huì)的復(fù)雜和悲涼。我感覺(jué)我有責(zé)任分享給大家，扭轉(zhuǎn)這個(gè)社會(huì)的風(fēng)氣，當(dāng)然我沒(méi)有那么大的能量，但是至少能保證我的粉絲們今后可以避免誤入歧途。

壓榨房東

前段時(shí)間，我的一位好朋友想要賣掉上海青浦新城的一套次新房，為了避免麻煩，他獨(dú)家委托給了一家中介，鑰匙也交給中介方便他們帶看。

由于青浦新城的新房均價(jià)4萬(wàn)左右，而他這套90平的房子房齡也只有5年，起初他還希望可以掛牌355萬(wàn)，結(jié)果在中介的反復(fù)勸說(shuō)下，他最終掛牌325萬(wàn)，獨(dú)家委托2個(gè)月，這期間，所有的看房談判，都全權(quán)委托給了這家中介。

結(jié)果掛牌一個(gè)多月之后，帶看量寥寥無(wú)幾，連一個(gè)有誠(chéng)意談價(jià)的下家都沒(méi)有。

我這位朋友賣房心切，再加上獨(dú)家委托中介的反復(fù)游說(shuō)，朋友把心里價(jià)位定在了300萬(wàn)。

結(jié)果好戲開(kāi)始上演。接下來(lái)的一個(gè)月內(nèi)，不斷有其它中介的業(yè)務(wù)員打來(lái)電話，說(shuō)他掛牌的房子有客戶看中了，出價(jià)250萬(wàn)，全款。還有中介說(shuō)另外也有客戶看中了，出價(jià)260萬(wàn)，首付7成。在一個(gè)星期之內(nèi)，至少有10多個(gè)完全不認(rèn)識(shí)的其它中介門店的人打電話來(lái)騷擾他，給他砍價(jià)。徹底把他整崩潰了。

他完全不能理解為啥自己只獨(dú)家委托給一家中介公司，而其它中介門店卻能拿到他的電話，還瘋狂的過(guò)來(lái)電話砍價(jià)。

最終，由于他咬死低于290萬(wàn)不賣，所以獨(dú)家委托2個(gè)月后房子也沒(méi)有賣掉，索性他就把鑰匙要回來(lái)不賣了。

其實(shí)，中介的這些套路對(duì)我來(lái)說(shuō)是小兒科。當(dāng)我把這個(gè)故事講給王老板聽(tīng)時(shí)，他笑笑說(shuō)，這都是基本操作。

他接著說(shuō)，現(xiàn)在這個(gè)買家行情下，只要有房東掛牌，中介都會(huì)拼命壓價(jià)，徹底擊碎房東的自信心，只有當(dāng)房東把售價(jià)定的低于所有同類房源之后，中介業(yè)務(wù)員才會(huì)全員出動(dòng)幫他推銷，只要不是最便宜的房子，根本就不會(huì)有帶看，更別說(shuō)面談了，掛個(gè)半年都不會(huì)成交。因?yàn)?，客戶根本就不知道這套房子的存在。

而我這我朋友后期接到的頻繁的電話砍價(jià)其實(shí)都是他委托的這個(gè)獨(dú)家中介自導(dǎo)自演的戲碼，根本不是其它中介，他們就是要通過(guò)大量的轟炸，讓房東的心里底限崩潰，只要一降價(jià)，他們就會(huì)推給客戶，這樣才有可能成交。

其實(shí)，買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)是完全不同的操作模式。房?jī)r(jià)下跌，成交量低的買方市場(chǎng)里，買房客是大爺，只有他們肯買，中介才能活命，所以，中介會(huì)壓榨房東。而在房?jī)r(jià)上漲，成交量大增的賣方市場(chǎng)里，房子才是稀缺資源，出一套賣一套，手慢則無(wú)。那時(shí)，房東想掛多少就掛多少，掛低了中介都會(huì)慫恿他往高掛。

說(shuō)白了，中介就是墻頭草，誰(shuí)強(qiáng)勢(shì)就幫誰(shuí)，誰(shuí)主宰流程就倒向誰(shuí)。

坑蒙拐騙

我在去年的文章里曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)這個(gè)故事，不過(guò)只是一個(gè)大概，這次喝酒，王老板給我詳細(xì)復(fù)述了整個(gè)故事經(jīng)過(guò)。

2015年年中，上海房?jī)r(jià)緊隨深圳開(kāi)始暴漲。王老板再一次開(kāi)啟了換房計(jì)劃，由于當(dāng)時(shí)他還沒(méi)有上海戶口，只是滿足社保年限，所以只能賣一套買一套。

2015年9月份，他看中了一套上海延安西路利星國(guó)際廣場(chǎng)的房子，房東是外企高管，英國(guó)人，138平，單價(jià)4.7萬(wàn)，由于老外對(duì)上海樓市不了解，而且又是土豪，所以掛牌價(jià)就很低。

王老板第一時(shí)間就把老外房東約出來(lái)面談，花言巧語(yǔ)外加稱兄道弟，付了50萬(wàn)定金。

但由于后續(xù)的款項(xiàng)必須等他自住的房子賣掉后才有錢支付，目前手里只有50萬(wàn)，所以他想了個(gè)辦法，讓老外把房子出售的全過(guò)程全權(quán)委托給老丈人，一個(gè)上海老頭，然后談合同的整個(gè)過(guò)程，老外就根本沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，都是老人一個(gè)人在辦理，這樣他才能掌控全局。

他告訴老人，自己的房子完全賣掉后才有錢付首付，所以老人和他簽完合同8個(gè)月后，也就是2016年5月份才拿到50%首付，這之前老人僅僅只拿到50萬(wàn)的定金。

王老板說(shuō)，從簽完合同到付首付之間這漫長(zhǎng)的8個(gè)月里，自己簡(jiǎn)直就是度日如年，因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)突飛猛漲，一天一個(gè)樣，三天大變樣，一夜之間房東跳價(jià)30萬(wàn)都是常事，他每天都會(huì)做噩夢(mèng)夢(mèng)到他的房東毀約，不賣給他了。

在這8個(gè)月里，這套房子的單價(jià)從4.7萬(wàn)飛漲到7萬(wàn)，隔三差五就有其它中介去找老外和老人去挖墻腳，告訴他即使他違約賠償總價(jià)的20%也就是130萬(wàn)，再以7萬(wàn)單價(jià)賣掉也是賺很多的。結(jié)果這一切都被王老板一一化解了。

他每周都會(huì)給老人電話匯報(bào)自己賣房籌錢的進(jìn)度，還忽悠老人上海房?jī)r(jià)即將下跌，政府和銀行的朋友告訴他馬上要出政策調(diào)控等等。

就這樣熬過(guò)了8個(gè)月之后，他順利付了首付，辦理了過(guò)戶手續(xù)。

他每次見(jiàn)到我都會(huì)跟我炫耀這段精彩的買房經(jīng)歷，他用50萬(wàn)定金套住一套暴漲的房子8個(gè)月，用50萬(wàn)鎖定了這套房子未來(lái)322萬(wàn)的漲幅。

整個(gè)過(guò)程，簡(jiǎn)單總結(jié)下來(lái)就是，他借助老外對(duì)行情的不了解，再利用老人正直誠(chéng)信的本性，連蒙帶騙，少花322萬(wàn)買了一套138平的房子，現(xiàn)在這套房子市值已經(jīng)1100萬(wàn)，而他只花了649萬(wàn)。

吃差價(jià)

酒過(guò)三巡，他和我說(shuō)，他的一個(gè)得力干將小陸上個(gè)月賣一套房子賺了100萬(wàn)。我說(shuō)，扣除交給店里的錢，他自己到手100萬(wàn)，難道他賣了套上億的豪宅？王老板說(shuō)不是，是他中間吃差價(jià)吃了100萬(wàn)。這小子已經(jīng)回老家了，明年才來(lái)上班，今年賺夠了。

為了避免不必要的麻煩，房子的地址就不說(shuō)了，總價(jià)也把零頭抹掉取整數(shù)。真人真事，但請(qǐng)千萬(wàn)別對(duì)號(hào)入座，和氣生財(cái)。

上個(gè)月賣掉的這套房子市值1400萬(wàn)，房東常年定居國(guó)外，國(guó)內(nèi)有個(gè)妹妹。這套房子2002年買進(jìn)時(shí)只有96萬(wàn)，這么多年都是出租，最近5年都是小陸在幫他包租管理。

今年5月份，房東讓小陸掛牌出售這套房子，小陸告訴他這兩年上海行情很差，房?jī)r(jià)一直在跌，現(xiàn)在市值最多1000萬(wàn)，房東深信不疑。

由于回國(guó)不便，這個(gè)房東委托他上海的親妹妹辦理房屋買賣事宜。接觸之后，小陸發(fā)現(xiàn)妹妹對(duì)哥哥的財(cái)富眼紅很久。

小陸后來(lái)直接就和房東妹妹攤牌了，讓她睜只眼閉只眼，幫忙把這套房子賣掉，小陸給她50萬(wàn)回扣，妹妹很快就答應(yīng)了。

后來(lái)，小陸超低價(jià)掛牌這套房子，吸引來(lái)一個(gè)投資客，小陸和他協(xié)商的結(jié)果是，這套1400萬(wàn)的房子以1200萬(wàn)賣給投資客，但是簽合同要簽1000萬(wàn)，另外200萬(wàn)現(xiàn)金給小陸。

由于所有參與者都有巨大的利益，所以房子賣的很順利，投資客在過(guò)戶完的當(dāng)天就從汽車后備箱提了兩箱子錢給小陸，收據(jù)都沒(méi)有要。

最終這200萬(wàn)差價(jià)的分贓結(jié)果就是，房東妹妹50萬(wàn)，中介門店50萬(wàn)，小陸自己拿100萬(wàn)。房東中介費(fèi)另付。

雖然我在2016年也參與過(guò)這樣的操作，我也屬于獲利方，但是對(duì)于如此之大的差價(jià)我還是感到極為震驚的。

王老板給我講完之后，安慰我說(shuō)：其實(shí)你想想，房東為啥根本就沒(méi)有花心思在這套房子身上，對(duì)上海房?jī)r(jià)都懶得了解，因?yàn)樗趪?guó)內(nèi)根本就不止這一套房子，而且這套房子買來(lái)只有96萬(wàn)，現(xiàn)在1000萬(wàn)賣掉，對(duì)他來(lái)說(shuō)已經(jīng)夠了。

這種有錢人不是傻，而且懶得與我們這種窮人計(jì)較這些雞毛蒜皮的小事。國(guó)內(nèi)資產(chǎn)能夠盡快變現(xiàn)，想方設(shè)法轉(zhuǎn)移出去，才是首要大事。說(shuō)白了，在人家看來(lái)，這就算是施舍了。

現(xiàn)在我終于明白，為啥房東的親妹妹當(dāng)時(shí)能一口答應(yīng)，毫不猶豫。因?yàn)椋行╁X你不掙，別人也會(huì)掙。

聽(tīng)到這里，我也給他講了一個(gè)我同事的故事。我辦公室的一個(gè)同事的發(fā)小兄弟，現(xiàn)在移居加拿大。他在上海有13套房和長(zhǎng)壽路上2000平的商鋪。

這些房產(chǎn)都是他媽媽90年代末時(shí)做土地勘察設(shè)計(jì)，竣工后房子賣不掉，建設(shè)單位沒(méi)錢付設(shè)計(jì)費(fèi)，用房子抵賬給他家的。那時(shí)一套房子也就是幾萬(wàn)塊錢，很多人都覺(jué)得房子是負(fù)擔(dān)，不值錢，但是他媽媽沒(méi)辦法只能留著。

現(xiàn)在這13套房子每月租金就是10萬(wàn)元，2000平的商鋪?zhàn)饨鸶求@人，具體金額不詳。

我和王老板說(shuō)完這個(gè)故事后，他眼睛里透露出狡猾的目光，告訴我說(shuō)，如果你同事這個(gè)兄弟要賣房，一定要把他介紹過(guò)來(lái)，他保證給我的回扣是大大滴。

我說(shuō)，錢是真好賺，但是我的良心不允許啊！

對(duì)中介來(lái)說(shuō)，能遇到一個(gè)可以吃的差價(jià)，簡(jiǎn)直就是千載難逢的機(jī)遇，他們一定會(huì)竭盡所能抓住的。這是他們的本能，而且是在合法合規(guī)的前提下，賺的黑心錢。

但對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，認(rèn)清中介的嘴臉，避免被坑才是最重要的，想要學(xué)習(xí)如何避免被吃差價(jià)，可以去爬樓翻看我2019年5月20日的文章，這里就不再贅述。

洗錢

酒越喝越爽，天越聊越興奮。中介老板突然問(wèn)我，你們單位有沒(méi)有房子要出租？我說(shuō)我們單位的房子都是政府的，自己說(shuō)了不算。

他說(shuō)如果我有認(rèn)識(shí)的單位要出租辦公樓或者房子，一定要給他介紹，這里面油水很大。

今年上半年，他做了一筆大生意，一個(gè)規(guī)模很大的企業(yè)把閑置的辦公樓對(duì)外出租。經(jīng)熟人介紹，這個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人找到他讓他來(lái)做代理，讓他來(lái)負(fù)責(zé)上網(wǎng)發(fā)布信息，找租客，找齊5家租客后，這位負(fù)責(zé)人來(lái)評(píng)標(biāo)，最后選定一家。

問(wèn)題的關(guān)鍵就在于，并不是誰(shuí)出的租金高就租給誰(shuí)，而是還要根據(jù)租客的工作性質(zhì)來(lái)確定，這就給了負(fù)責(zé)人自由決定的權(quán)利。

這位負(fù)責(zé)人告訴王老板，租客他已經(jīng)內(nèi)定了，到時(shí)候開(kāi)標(biāo)確定了之后，這個(gè)租客會(huì)把中介代理費(fèi)付掉，但是必須拿出代理費(fèi)的50%返給這位負(fù)責(zé)人，如果不同意，他就找其它中介。

王老板當(dāng)然拎得清，爽快答應(yīng)了，因?yàn)樗?，他能有這筆生意，完全是這位負(fù)責(zé)人給他的。說(shuō)白了，就是從他這里走個(gè)過(guò)場(chǎng)，其實(shí)，給誰(shuí)做都一樣。

這樣做的好處就是，租客的好處費(fèi)沒(méi)有直接給到這位負(fù)責(zé)人，而是以中介代理費(fèi)的性質(zhì)在中介賬戶上走了一圈，這樣操作，錢就干凈了，大家都安全。

這筆好處費(fèi)具體多少金額，在我再三追問(wèn)下，他始終也不肯說(shuō)，算了，知道的太多也不好。

一念之差

感覺(jué)自己說(shuō)了太多社會(huì)的陰暗面，很抱歉給大家?guī)?lái)不適。其實(shí)，很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，說(shuō)與不說(shuō)，它都在那里。

最后，給大家講個(gè)溫情的故事吧。

王老板的大學(xué)同學(xué)也在上海，1978年的。2008年他手里拿著80萬(wàn)去長(zhǎng)春做二手車生意，虧了40萬(wàn)后敗興而歸。而同一年，王老板選擇在閘北區(qū)買了一套50多平的老破小。

現(xiàn)在他這位同學(xué)年過(guò)40，至今沒(méi)有買房，沒(méi)有老婆，沒(méi)有女友，沒(méi)有孩子，孑然一身。他們兩個(gè)人的身價(jià)簡(jiǎn)直天差地別。

更有意思的是，每逢房?jī)r(jià)大漲時(shí)，他這位同學(xué)都會(huì)說(shuō)樓市馬上就要崩盤了，到時(shí)候房?jī)r(jià)如蔥。

而且，王老板在上海限購(gòu)之后的2011年去昆山以7000元單價(jià)投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)叫他一起去，他卻十分不看好昆山?jīng)]有投。結(jié)果就是現(xiàn)在昆山這套房子已經(jīng)漲到1.7萬(wàn)。

這位同學(xué)的可悲之處就在于，不僅連續(xù)錯(cuò)過(guò)上海三次大漲的機(jī)遇，而且始終在固執(zhí)的與大勢(shì)作對(duì)。

其實(shí)，我并不反對(duì)創(chuàng)業(yè)，但是多次在同一地方跌到，還選擇不進(jìn)步，這才是人性最大的缺陷。

人生，往往就是在一剎那間決定的。更可悲的卻是，很多人寧可用一輩子的錯(cuò)誤來(lái)證明自己當(dāng)年的幼稚是正確的。

行規(guī)

行行出狀元，行行有行規(guī)，每行都有每行的潛規(guī)則。

我們?cè)谧约菏煜さ念I(lǐng)域刁難別人的時(shí)候，在其它領(lǐng)域同樣也會(huì)被人算計(jì)。

這些年來(lái)，國(guó)家對(duì)中介行業(yè)的整治從未放松，中介也越來(lái)越標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，但不可否認(rèn)，還是存在一些灰色地帶無(wú)法觸及。

隔行如隔山，活到老學(xué)到老。希望我的分享能讓大家在別人的教訓(xùn)里學(xué)到自己的經(jīng)驗(yàn)，畢竟吃一塹長(zhǎng)一智的代價(jià)太大。

我敬重所有房產(chǎn)中介從業(yè)者的辛勤勞動(dòng)，沒(méi)有他們，這個(gè)社會(huì)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，我只是希望有朝一日，這個(gè)行業(yè)能夠更加規(guī)范、更加透明。

畢竟，沒(méi)有約束的人性，從來(lái)都是惡的！

（編輯：月兒）