存量房時(shí)代來臨 房產(chǎn)中介將取代開發(fā)商成市場(chǎng)主角

 就在房地產(chǎn)開發(fā)商為了房地產(chǎn)市場(chǎng)作別“黃金時(shí)代”，過渡到“白銀時(shí)代”而感到落寞與不甘時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也許已經(jīng)悄然換了一條賽道，鏈家等房產(chǎn)中介正在取代地產(chǎn)開發(fā)商成為中國地產(chǎn)存量房時(shí)代的主角。

    2016年，中國二手房交易額約6.5萬億元，占住房交易總額的比例達(dá)到41%，比5年前提高了20個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、深圳的二手房交易額占比分別高達(dá)74%、72%、63%。南京、廈門、福州等熱點(diǎn)二線城市的二手房交易額也均超過了新房。有分析人士判斷，未來10年，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，而基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量房時(shí)代逐步來臨。相應(yīng)的，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也就是俗稱的房產(chǎn)中介，將會(huì)在交易市場(chǎng)上占據(jù)舉足輕重的地位。

    2017年以來，融創(chuàng)、萬科等年銷售額位居前十位、達(dá)千萬級(jí)別的房企先后斥資數(shù)十億元投資鏈家，將這家中國最大的房產(chǎn)中介推到聚光燈下。而融創(chuàng)、萬科的行為也被認(rèn)為是提前為存量房時(shí)代“卡位”。

    幾乎與此同時(shí)，今年3月開啟的新一輪樓市調(diào)控中，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管控成為政策要義。包括鏈家在內(nèi)的多家房產(chǎn)中介因?yàn)榘l(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等上了監(jiān)管部門的“黑名單”。

    對(duì)于鏈家來說，2017年可謂“冰火兩重天”。

    盡管鏈家及其創(chuàng)始人左暉作風(fēng)低調(diào)，但從投資方的公告、政府的處罰信息，以及合作方零散發(fā)布的消息中“抽絲剝繭”，還是可以看到，從新房銷售、二手房交易，到房屋裝修、租賃，再到剛剛剝離到體外的金融服務(wù)，鏈家已經(jīng)儼然成為一個(gè)覆蓋房產(chǎn)上下游多個(gè)環(huán)節(jié)的“帝國”。

    鏈家目前覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、青島、重慶、大連等28個(gè)城市及地區(qū)，全國門店數(shù)量約8000家，旗下經(jīng)紀(jì)人近15萬人。2016年，其交易額超過1萬億元。融創(chuàng)中國(1918.HK)在公告中稱鏈家為“以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的全價(jià)值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)”。

    鏈家最引以為傲的是其擁有業(yè)內(nèi)最大的房源數(shù)據(jù)庫，也即鏈家所稱的“樓盤字典”。2017年4月，左暉透露，鏈家在10年前開始做“樓盤字典”，截至目前，有8000萬套的住宅數(shù)據(jù)，覆蓋30個(gè)城市，大約有11萬個(gè)小區(qū)、60萬棟樓、60萬個(gè)戶型。

    這樣龐大的門店、經(jīng)紀(jì)人規(guī)模，特別是房源數(shù)據(jù)，令同行難以望其項(xiàng)背。與此同時(shí)，市場(chǎng)分析人士也擔(dān)心，擁有行業(yè)如此霸主地位的鏈家會(huì)否形成壟斷，違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，甚至被指間接助推了房價(jià)上漲。而在投資人眼中，這些資源更是演繹出令人垂涎的發(fā)展空間和市場(chǎng)價(jià)值。

    在一步步逼近的存量房時(shí)代，“鏈家帝國”會(huì)成為什么模樣？其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房價(jià)走勢(shì)又會(huì)產(chǎn)生什么影響？

    資本蜂擁而至，傳言鏈家“對(duì)賭”上市

    存量房時(shí)代的“資本寵兒”——兩大房企成鏈家股東

    “投鏈家，我們談了一年，給老左(左暉)做了好多工作。鏈家不是誰想投就能投，很多人想投，投不進(jìn)去的?！?017年1月15日，融創(chuàng)中國控股有限公司董事會(huì)主席孫宏斌在樂視的會(huì)場(chǎng)，解釋融創(chuàng)投資樂視的邏輯時(shí)順帶提到的這句話，成了一個(gè)意外的“爆點(diǎn)”。

    不管房產(chǎn)中介行業(yè)有沒有為在存量房時(shí)代“唱主角”做好準(zhǔn)備，資本已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，對(duì)這個(gè)行業(yè)寄予了厚望。而在過去的兩年中，作為房產(chǎn)中介行業(yè)里的佼佼者，鏈家可謂炙手可熱。

    1月9日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，將通過增資事項(xiàng)以人民幣26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)，并將有權(quán)向鏈家委任一名董事。

    4月19日，萬科也對(duì)外確認(rèn)了以30億元入股鏈家的消息，稱看好鏈家的發(fā)展空間。但萬科并未向外界透露具體的持股比例。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，萬科與融創(chuàng)2016年的銷售額分列中國房企的第二位與第七位。

    除了這兩家房企，數(shù)十家投資機(jī)構(gòu)更早已經(jīng)布局鏈家。在萬科及融創(chuàng)入股前，鏈家方面已完成過兩輪融資。鏈家A輪融資在2014年1月7日，向復(fù)星昆仲、鼎暉投資融資數(shù)億元；B輪融資在2016年4月15日，向執(zhí)一資本、源碼資本、騰訊產(chǎn)業(yè)共贏基金、華晟資本、百度經(jīng)緯中國、H Capital等共融資64億元。

    2016年4月，多家媒體報(bào)道，鏈家同投資人簽訂了“對(duì)賭”協(xié)議：若公司(鏈家)未能在B輪交割日后5周年內(nèi)完成IPO，投資人有權(quán)在該情形發(fā)生后的任何時(shí)間要求回購?；刭弮r(jià)格為基本投資價(jià)格+每年8%(單利)的回報(bào)。

    對(duì)此，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者向鏈家方面求證。鏈家市場(chǎng)部一位人士告訴記者，不掌握相關(guān)信息?！版溂覐膩頉]有對(duì)外談過上市，連融資都沒有談過。老左特別低調(diào)，希望事情都做完了才對(duì)外講?！?

    而有知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，鏈家目前正處在上市輔導(dǎo)期。

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料發(fā)現(xiàn)，鏈家的股東已從最初的三位自然人：左暉、單一剛、周育松，擴(kuò)大到目前的32位股東。而細(xì)細(xì)研究這些股東的資料，其背后映射的投資人數(shù)量更是龐大而復(fù)雜，不僅有歌斐資產(chǎn)、華晟資本、源碼資本、執(zhí)一資本等投資機(jī)構(gòu)，有騰訊、百度、新希望等明星企業(yè)，還有中國人保、招商局等國資，以及中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等資源型企業(yè)的身影［編者注：招商局、中國人保、中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等均為鏈家股東寧波梅山保稅港區(qū)紅橡股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)的幕后股東］。

    資本的蜂擁而至進(jìn)一步提升了鏈家的價(jià)值預(yù)期。以融創(chuàng)中國在公告中披露的價(jià)格計(jì)算，鏈家的估值達(dá)416億元，這比5年前鼎暉、復(fù)星投資鏈家時(shí)的估值高出了40余倍。

    資本為何如此“寵愛”鏈家？今年4月，左暉在一公開活動(dòng)上的一番論斷，或可解釋。左暉說，中國房地產(chǎn)的存量住宅面積約200億平方米，存量住宅資產(chǎn)有200萬億元人民幣的規(guī)模，中國人的住宅資產(chǎn)已經(jīng)超過美國人。未來房地產(chǎn)的發(fā)展可能更多地依賴怎么盤活存量住房、存量資產(chǎn)。而現(xiàn)在全國存量住宅的流通率很低，大概2%都不到。

    嚴(yán)格意義上，存量房指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。一般而言，存量房概念中包括二手房。眼下，熱點(diǎn)城市正快速跨入存量房主導(dǎo)的市場(chǎng)。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27萬套大關(guān)，是新房成交量的2.7倍，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

    作為鏈家的投資方之一，歌斐資產(chǎn)董事長殷哲早在2015年10月就曾表達(dá)過對(duì)存量房市場(chǎng)的看好。殷哲在接受記者采訪時(shí)表示：“未來的投資的關(guān)鍵詞是‘存量’和‘運(yùn)營’，具體來講，未來的投資重點(diǎn)將是：存量資產(chǎn)的改造運(yùn)營機(jī)會(huì)、運(yùn)營公司的股權(quán)投資機(jī)會(huì)、新房市場(chǎng)的調(diào)整機(jī)會(huì)。”

    “從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，房地產(chǎn)中介的生存空間遠(yuǎn)比開發(fā)商大。2016年，我國新房銷售達(dá)到15億平方米，這個(gè)‘頂’未來很難突破。但是，存量物業(yè)流通、資產(chǎn)管理、家裝、租賃、融資等，卻是一個(gè)沒有終點(diǎn)的永續(xù)市場(chǎng)?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉說。

    而融創(chuàng)中國則在公告中將投資邏輯表述為，“本公司看好中國房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)的發(fā)展空間，并且北京鏈家已經(jīng)在該市場(chǎng)建立了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)?！?

    鏈家“絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)”有多“絕對(duì)”？占北京市場(chǎng)50%以上份額

    融創(chuàng)中國公告中所言的鏈家在中國房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)建立的“絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)”有多“絕對(duì)”？對(duì)比鏈家與其他房產(chǎn)中介的估值或可見一斑。

    2017年2月，昆百大A(000560.SZ)發(fā)布公告稱，以約3.78億元的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)受讓西藏利禾等3家公司持有的我愛我家6%的股權(quán)。此后，昆百大A又以發(fā)行股票及支付現(xiàn)金的方式購買我愛我家剩余的94%的股權(quán)，合計(jì)支付對(duì)價(jià)約61.82億元。以此計(jì)算，我愛我家的估值約為65.6億元，與鏈家的416億元不在一個(gè)數(shù)量級(jí)上。即便是于2009年業(yè)內(nèi)首家登陸A股的世聯(lián)行(002285.SZ)，目前的總市值也只有160多億元。

    2014年，鏈家的除稅后純利超過7400萬元；2015年，這一數(shù)字超過8億元。

    獨(dú)立第三方房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)商云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年北京市二手住宅共成交272020套，通過中介公司進(jìn)行的有237233套，占比87.2%。其中，鏈家成交129757套，占所有中介成交套數(shù)的54.7%。排名第二、第三的我愛我家、麥田，成交套數(shù)相加也尚不及鏈家的1/3。

    云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)還顯示，2016年，北京有1502個(gè)活躍小區(qū)(編者注：指年成交量20套以上)，超過50%的房源交易由鏈家經(jīng)手。甚至，在48個(gè)活躍小區(qū)，超過80%的房源交易由鏈家經(jīng)手，幾乎做到了“絕對(duì)壟斷”。

    鏈家成立于2001年，2015年以前聚焦北京市場(chǎng)。2015年開始，鏈家在全國一二線城市“跑馬圈地”，一口氣并購了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策、大連好旺角等11家各地老牌中介公司，在行業(yè)內(nèi)一騎絕塵。

    在鏈家于2015年剛剛大舉殺入的上海二手住宅市場(chǎng)，鏈家成交量也在所有中介公司中排名第一。

    一位上海購房者對(duì)記者說，最初知道鏈家是從廣告上，它冠名《羋月傳》《歡樂喜劇人》，還在地鐵做廣告，可謂“鋪天蓋地”。

    在鏈家“大本營”北京，更是幾乎每個(gè)小區(qū)都有鏈家門店。在不少成熟小區(qū)，鏈家簽約了燈箱廣告、電梯間廣告，作為經(jīng)紀(jì)人展位。據(jù)鏈家員工透露，這樣的廣告位費(fèi)用由鏈家和經(jīng)紀(jì)人本人共同分?jǐn)偂?

    鏈家還擁有業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的激勵(lì)機(jī)制，底薪2500元~6000元，傭金最高提成70%?！巴粏谓灰祝膭?lì)更多的經(jīng)紀(jì)人參與進(jìn)來?，F(xiàn)在平均一單大約有5~6個(gè)經(jīng)紀(jì)人參與，共分傭金?！辨溂覇T工告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

    8000家門店、近15萬名經(jīng)紀(jì)人、8000萬套房源數(shù)據(jù)——鏈家的“人海戰(zhàn)術(shù)”、掌握的大規(guī)模數(shù)據(jù)，讓不少同行感到難以企及。

    數(shù)據(jù)對(duì)于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要?！澳壳胺康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)的應(yīng)用還是非常弱的，我們自己大概有1200T的數(shù)據(jù)量，起碼上一個(gè)level，有1000PB的數(shù)據(jù)時(shí)，才會(huì)對(duì)中國房地產(chǎn)電子化產(chǎn)生更大的幫助?！弊髸熣f。

    在鏈家與萬科合作成立裝修公司時(shí)，左暉就曾表示，希望利用鏈家數(shù)據(jù)庫對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈做更多工作，根據(jù)目前掌握的8000萬套住宅、大約60萬個(gè)戶型，把這60萬個(gè)戶型的裝修方案都能夠給做出來。

    深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉就此對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析道，大開發(fā)商之間的銷售規(guī)模排位賽是非常激烈的，希望通過鏈家大規(guī)模的門店、經(jīng)紀(jì)人，讓新房銷售能夠上量。

    “而對(duì)于鏈家來說，要從新房銷售開始，把房屋信息、土地信息、購房人信息等網(wǎng)羅進(jìn)來。這是它掌握存量房時(shí)代數(shù)據(jù)這個(gè)風(fēng)口的手段?！崩钣罴握f，之所以有那么多的投資機(jī)構(gòu)，包括萬科、融創(chuàng)看中鏈家，就是看中鏈家通過海量的中介、門店，把房源基本信息都掌握在手里，這是其他中介沒辦法比的。

    “獨(dú)家房源”是“壟斷房源”和房價(jià)上漲的推手？

    在二手房市場(chǎng)，房屋供應(yīng)非標(biāo)準(zhǔn)化，客戶需求也有多樣性，政策、稅率、市場(chǎng)情緒也相對(duì)復(fù)雜，供需信息不對(duì)稱的情況常見。在北京“3·17新政”之前的樓市瘋漲中，二手房交易一天一價(jià)，每次漲價(jià)幾十萬的情況比比皆是。同時(shí)代理買方與賣房，“一手托兩家”的中介，為了促成交易，而推高房價(jià)的質(zhì)疑不絕于耳。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，中介只是信息的溝通者和交易的服務(wù)商，對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比較小。“當(dāng)然，在樓市火爆的時(shí)候，中介有一定的推漲作用，主要就是煽風(fēng)點(diǎn)火，有時(shí)候利用信息不對(duì)稱制造恐慌情緒，甚至中介機(jī)構(gòu)的人員自己也參與到炒房。所以在樓市上升期，會(huì)起到助推房價(jià)的作用，但作用的權(quán)重不高，可能就在一成左右，在樓市漲得快的熱門城市，有一成到兩成?！?

    而作為曾經(jīng)的“拳頭業(yè)務(wù)”之一，“獨(dú)家房源”被外界視為鏈家鞏固其在二手房市場(chǎng)地位，“壟斷房源”的手段，甚至被指推高房價(jià)。

    “獨(dú)家房源”是何物？

    “我們中介已經(jīng)沒有‘獨(dú)家房源’了?！币患业禺a(chǎn)中介的工作人員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，不僅是他所在的亞運(yùn)村片區(qū)，整個(gè)北京都已沒有做“獨(dú)家代理”的地產(chǎn)中介?！耙坏┍话l(fā)現(xiàn)還在做‘獨(dú)家房源’，中介門店就會(huì)被北京市住建委處罰30萬元?！痹摴ぷ魅藛T介紹說，“獨(dú)家房源”會(huì)導(dǎo)致客戶量減少，只有某一家地產(chǎn)中介的客戶有機(jī)會(huì)看到該房源，無形中降低了賣出房屋的速度，他們已不建議房主這樣操作。

    以“VIP服務(wù)”“獨(dú)家代理”等名稱示人的“獨(dú)家房源”服務(wù)從房產(chǎn)中介誕生時(shí)便存在。一位鏈家的工作人員介紹說，鏈家“VIP服務(wù)”之所以受到歡迎，是由于其他中介的“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段”?！坝行┓恐鞯姆孔用髅饕呀?jīng)成交了，其他中介還在拼命給他打電話，問他能不能解約，因?yàn)樗麄冋业搅嗽敢獬龈邇r(jià)格的客戶?！?

    所謂“獨(dú)家房源”指房主將房屋獨(dú)家委托給某一家地產(chǎn)中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。從中介角度來看，此舉是爭(zhēng)奪房源的重要手段。在二手房市場(chǎng)，誰擁有更多房源誰就會(huì)占據(jù)主動(dòng)；對(duì)房主來說，一旦中介承諾可以以高出市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣出房屋，房主也樂見其成。

    那么，中介是如何操作“獨(dú)家房源”的？一位21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作人員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，以鏈家為例，一旦簽訂“房屋獨(dú)家代理協(xié)議”，經(jīng)紀(jì)人會(huì)承諾以高于市場(chǎng)價(jià)或房主心理預(yù)期的價(jià)格將房屋售出。鏈家給房主5000元擔(dān)保費(fèi)，一旦房屋在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能賣出，這5000元作為違約金交付房主，如果鏈家在規(guī)定時(shí)間內(nèi)賣出房屋，房主將5000元返還鏈家。

    市場(chǎng)上對(duì)“獨(dú)家房源”做法的指責(zé)有兩方面：首先抬高了房屋價(jià)格；其次影響了房屋在市場(chǎng)上的流動(dòng)性。易居研究智庫研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析說，獨(dú)家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房源，經(jīng)紀(jì)人抬高價(jià)格滿足了房東心理預(yù)期，但房東也因此要承擔(dān)價(jià)格升高導(dǎo)致交易周期延長甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合同 ，其他中介不得掛牌該套房源，相當(dāng)于減少了房源的銷售渠道。對(duì)買方來說，要么以高價(jià)入手，要么錯(cuò)失心儀的房源?！皬膶?shí)際效果來看，如果這種抬高價(jià)格的市場(chǎng)行為普遍發(fā)生，也會(huì)拉高整個(gè)區(qū)域的房價(jià)?！?

    “獨(dú)家房源”背后的利益鏈條

    中介之間對(duì)單量的爭(zhēng)奪頗為激烈。一位成功從鏈家搶得一單的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，某筆交易的房主遇到兩個(gè)有購買意愿的買家，本著誰出的價(jià)格更高房子就給誰的原則，該經(jīng)紀(jì)人勸說買家加價(jià)5萬元，買家迅速答應(yīng)并當(dāng)場(chǎng)轉(zhuǎn)賬3萬元定金給房主，“但鏈家的人死活不同意，差一點(diǎn)發(fā)生沖突，不過最終還是在我們這里交易了?！?

    非獨(dú)家房源尚且如此，“獨(dú)家房源”的爭(zhēng)奪更為激烈。在“獨(dú)家房源”大行其道之時(shí)，北京不少居住密度較大的小區(qū)外有各種中介公司的“社區(qū)開發(fā)”人員豎起標(biāo)著各種房源價(jià)格信息的易拉寶“蹲點(diǎn)”收集房源?！八麄儠?huì)告訴房主簽訂獨(dú)家代理協(xié)議的好處，包括免打擾、省時(shí)省心等，但最重要的還是可以虛報(bào)價(jià)格多賣錢。他們探清房主的心理價(jià)格底線之后再加價(jià)，一般在30萬元到50萬元不等?！币晃环康禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，敢承諾最多加價(jià)的中介最被房主信賴，成為“獨(dú)家房源”爭(zhēng)奪戰(zhàn)的最終勝利者。

    “獨(dú)家房源”究竟能以高出市場(chǎng)價(jià)多少的價(jià)格賣出？業(yè)內(nèi)各方對(duì)此說法不一。上述21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員告訴記者，理論上中介為房主“虛報(bào)”的價(jià)格不一定會(huì)成為最終成交價(jià)，如果高出市場(chǎng)價(jià)太多則會(huì)“有價(jià)無市”。然而，在實(shí)際操作過程中，房屋中介會(huì)先“捂盤”，將價(jià)格較低、戶型和地段條件相似的其他房源賣出，其他買家如果再想買類似房源，就不得不接受中介對(duì)房主承諾的加價(jià)，因?yàn)樵摲吭词恰蔼?dú)家房源”。他介紹說，在市場(chǎng)飄紅、行情上漲的情況下，即便一開始將房源“雪藏”，但在約定期限之內(nèi)將房屋以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣出，兌現(xiàn)對(duì)房主承諾的把握還是非常大。

    “以位于北京市豐臺(tái)區(qū)的商辦項(xiàng)目‘7克拉’為例，2016年某段時(shí)間每套房屋總價(jià)不過百萬，‘獨(dú)家房源’的最終成交價(jià)會(huì)高出非獨(dú)家房源10萬元左右，這對(duì)于總價(jià)不過百萬的房源來說就是一個(gè)巨大的加價(jià)。每個(gè)房主都在這個(gè)力量的推動(dòng)下坐地漲價(jià)，房價(jià)就是這么被推高的?！鄙鲜鋈耸勘硎荆瑥?016年年中到2017年“3·17新政”前，“7克拉”項(xiàng)目單套的均價(jià)從幾十萬元漲到了130萬元，“獨(dú)家房源”起到了很大的作用。

    根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，其在全國已經(jīng)進(jìn)駐的二十幾個(gè)城市的二手房市場(chǎng)占有率均已超過20%，在北京甚至超過了50%。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，當(dāng)某一家房屋中介在市場(chǎng)上已擁有相對(duì)龐大的市場(chǎng)份額時(shí)，它獨(dú)家占有房源的行為就會(huì)壟斷整個(gè)市場(chǎng)，這種行為違反《反不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，造成市場(chǎng)秩序的混亂，“中介若想拿到獨(dú)家房源，肯定會(huì)承諾房主以較高的價(jià)格賣出，這無意中就會(huì)推高房屋價(jià)格?！?

    “獨(dú)家房源”也曾是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的最大利益所在。鏈家的一位公關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，為提高經(jīng)紀(jì)人的工作積極性，鏈家地產(chǎn)將每筆房屋交易的傭金分成幾個(gè)部分，參與過任何環(huán)節(jié)的經(jīng)紀(jì)人都可以分得部分傭金，“鏈家希望經(jīng)紀(jì)人之間以合作和分享的方式開展工作?！?

    據(jù)了解，盡管每成交一筆交易會(huì)有多個(gè)經(jīng)紀(jì)人獲得業(yè)績，但與房主簽訂“獨(dú)家房源”協(xié)議的經(jīng)紀(jì)人能分得的“蛋糕”最大，這也導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人一度將“獨(dú)家房源”視為主要經(jīng)濟(jì)來源。以鏈家為例，按2.7%的中介服務(wù)費(fèi)計(jì)算，一筆總價(jià)500萬的房產(chǎn)傭金為13.5萬元，僅靠成功與房主簽訂“獨(dú)家速銷協(xié)議”這一項(xiàng)，經(jīng)紀(jì)人就將分得40%，即超過5萬元；與之相比，錄入房源信息的經(jīng)紀(jì)人僅能獲得10%的分成，簽訂無法律效益的“獨(dú)家委托合同” 的經(jīng)紀(jì)人只有5%的分成；將鑰匙托管、實(shí)地勘察和獨(dú)家委托三項(xiàng)都做到了的經(jīng)紀(jì)人也只能分得20%的傭金。一時(shí)間“獨(dú)家速銷協(xié)議”成為經(jīng)紀(jì)人的“香餑餑”。

    “獨(dú)家房源”壽終正寢

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2016年“9·30新政”以來，“獨(dú)家房源”唯一一次出現(xiàn)在北京的調(diào)控政策中是2016年底由北京市住建委、發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》，但通知只是強(qiáng)調(diào)“對(duì)于獨(dú)家代理存量房出售或出租、承購或承租業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受委托且符合發(fā)布信息規(guī)定后24小時(shí)內(nèi)公開發(fā)布房源、客源信息”，并未將此類服務(wù)取締。

    那么，“獨(dú)家房源”是何時(shí)消失的？又為什么消失？

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，宣布“獨(dú)家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對(duì)某些地產(chǎn)中介的突擊檢查行動(dòng)。“在那次執(zhí)法檢查行動(dòng)中有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)了獨(dú)家房源的問題，當(dāng)場(chǎng)就指示糾正了?！惫阏f。媒體公開報(bào)道顯示，2016年9月30日的確有一次北京市住建委執(zhí)法隊(duì)檢查，在某中介門店發(fā)現(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨(dú)家代理等獨(dú)占房源信息的行為，市住建委責(zé)令其立即整改。

    房產(chǎn)中介正式取消“獨(dú)家房源”服務(wù)是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業(yè)。2017年3月23日，北京市住建委約談十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，主旨在于規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為，落實(shí)正在實(shí)施的樓市調(diào)控新政。明確提出“一旦發(fā)現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人參與炒房、哄抬房價(jià)等，將逢漲必查、逢炒必辦”。5日之后的3月28日，鏈家在一份內(nèi)部通知中稱：“為規(guī)避資源(房源)壟斷風(fēng)險(xiǎn)，讓客戶可選擇空間更多，自2017年3月29日起，公司全面停止VIP房源服務(wù)?！彪S后，我愛我家、麥田等中介公司也相繼取消以各種名目示人的“獨(dú)家房源”業(yè)務(wù)。

    亞運(yùn)村地區(qū)房天下某門店的負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，即便沒有政策管束，就目前的市場(chǎng)行情來講也斷不會(huì)有中介敢做獨(dú)家房源。“從‘3·17’到‘3·26’，一系列的管控措施讓整個(gè)樓市趨冷。整個(gè)亞運(yùn)村地區(qū)的所有中介門店整個(gè)4月份幾乎零成交，現(xiàn)在如果再簽獨(dú)家房源，誰能保證3個(gè)月之內(nèi)肯定能賣出？那5000元保證金不相當(dāng)于白白送給房主了？”

    針對(duì)“獨(dú)家房源”的問題，上述鏈家公關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“獨(dú)家房源”是市場(chǎng)的產(chǎn)物，但也會(huì)根據(jù)政府的宏觀調(diào)控消失?！版溂姨峁?dú)家房源’的初衷是為了讓業(yè)主放心，‘獨(dú)家代理’之后就不必將過多精力放在房子上。”針對(duì)市場(chǎng)上“獨(dú)家房源”造成了房價(jià)上漲的市場(chǎng)說法和指責(zé)，鏈家的這位公關(guān)人士認(rèn)為，讓中介來承擔(dān)房價(jià)上漲的責(zé)任是不客觀的。他說，中介只起到連接買賣雙方的作用。“即便是‘獨(dú)家房源’，也不可能因?yàn)橹薪榻ㄗh標(biāo)高價(jià)，買方就直接愿意出高價(jià)這種現(xiàn)象。買家肯定會(huì)考慮性價(jià)比，賣方若有誠意賣房子，鏈家的工作人員也會(huì)建議他按照市場(chǎng)行情定價(jià)，否則會(huì)有賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)?！?

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    調(diào)控之下，鏈家何往？

    政府嚴(yán)打中介違規(guī)，鏈家多次上查處名單

    取消“獨(dú)家房源”只是政府整治房產(chǎn)中介的手段之一。中介漸漸在房產(chǎn)交易中占據(jù)主導(dǎo)地位，這在住建部門的監(jiān)管思路中亦顯而易見，房產(chǎn)中介成為監(jiān)管重點(diǎn)，從2016年起，鏈家也多次出現(xiàn)在被查處的名單中。

    2016年4月，上海市住建委、市工商局對(duì)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)進(jìn)行了執(zhí)法大檢查。經(jīng)查實(shí)，鏈家公司在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過程中，存在不如實(shí)告知購房人產(chǎn)權(quán)調(diào)查結(jié)果，以隱瞞手段誘騙消費(fèi)者交易的違規(guī)情節(jié)。鏈家和兩名涉案經(jīng)紀(jì)人被合計(jì)罰款8萬元，取消了涉案門店以及相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格。

    2016年10月，住建部公布了各地查處的一批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，稱“這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，通過發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購房，以達(dá)到其抬高房價(jià)、牟取私利的目的”。深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出現(xiàn)在45家被查處的企業(yè)中。

    2016年11月和2017年3月，住建部先后兩次舉行規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的電視電話會(huì)議，前者主題為“規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，持續(xù)整頓市場(chǎng)秩序”，后者則更進(jìn)一步，題為“整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為”。

    分析人士認(rèn)為，從北京“3·17新政”開始的這輪調(diào)控很明顯是沖著二手房市場(chǎng)去的。

    就在3月底，北京市住建委通報(bào)中介市場(chǎng)執(zhí)法檢查結(jié)果，28家中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦項(xiàng)目、涉嫌參與炒房哄抬房價(jià)等行為被責(zé)令停業(yè)整頓。其中就包括鏈家8家門店、我愛我家6家門店、中原地產(chǎn)2家門店和麥田地產(chǎn)的1家門店。

    頻頻被監(jiān)管部門“點(diǎn)名”后，4月8日，鏈家對(duì)外承諾，對(duì)在鏈家成交未滿12個(gè)月再次出售的房源，不予接受委托；對(duì)明顯高于市場(chǎng)價(jià)的房源，特別是明顯高于市場(chǎng)價(jià)的所謂學(xué)區(qū)房，不予接受委托；鏈家承諾立即全面停止商辦房買賣、租賃等。

    新一輪的調(diào)控政策下，鏈家的日子似乎并不好過。

    5月9日，鏈家發(fā)表聲明稱，截至目前已累計(jì)關(guān)閉近87家門店。盡管鏈家聲明其中34家“開墻打洞”、44家商辦、9家學(xué)區(qū)門店，關(guān)店理由并非收縮戰(zhàn)線，而是“優(yōu)化資源配置，加強(qiáng)管理規(guī)范”，但數(shù)據(jù)顯示，2017年5月鏈家在北京的成交量環(huán)比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在自2015年以來的最低點(diǎn)。

    也有報(bào)道稱，鏈家已下調(diào)中介費(fèi)。此前，鏈家2.7%的中介費(fèi)為業(yè)內(nèi)最高。對(duì)此，上述鏈家市場(chǎng)部人士告訴記者，鏈家沒有下達(dá)統(tǒng)一文件要求降低中介費(fèi)，但是個(gè)別門店會(huì)有自己的動(dòng)作，浮動(dòng)幅度可能比原來大一點(diǎn)，主要還是受市場(chǎng)情況影響。而深圳一位購房人告訴記者，5月份通過鏈家成交一套二手房，傭金為1.3%。但一位分析人士提示記者注意，融創(chuàng)、萬科投資發(fā)生在鏈家屢次被監(jiān)管部門處罰之后，說明這些“瑕疵”并未影響資本對(duì)鏈家的押注。

    5月9日，鏈家發(fā)表聲明稱，截至目前已累計(jì)關(guān)閉近87家門店。

    鏈家金融業(yè)務(wù)“以退為進(jìn)”？

    曾經(jīng)在鏈家產(chǎn)業(yè)鏈條上占據(jù)重要位置的金融夢(mèng)想，如今似乎變得有點(diǎn)“不可言說”。

    今年1月，鏈家剝離了金融業(yè)務(wù)。原鏈家理財(cái)官網(wǎng)信息顯示，“鏈鏈金融”于2017年1月3日作為一個(gè)完全獨(dú)立的品牌啟動(dòng)運(yùn)營并替代“鏈家理財(cái)”?！版滄溄鹑凇苯?jīng)營主體變更為北京美錦互聯(lián)網(wǎng)金融信息有限公司，但管理團(tuán)隊(duì)仍為原鏈家理財(cái)團(tuán)隊(duì)。

    鏈家相關(guān)人士對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，作為獨(dú)立品牌啟動(dòng)運(yùn)營后，“鏈鏈金融”是完全獨(dú)立于鏈家的公司，與鏈家不存在股權(quán)關(guān)系。未來，鏈家是“鏈鏈金融”的合作方之一，“鏈鏈金融”也會(huì)有來自其他合作方的業(yè)務(wù)。

    2015年，互聯(lián)網(wǎng)金融興起之時(shí)，鏈家成立了金融業(yè)務(wù)平臺(tái)鏈家理財(cái)，但其業(yè)務(wù)模式一直備受爭(zhēng)議——鏈家中介業(yè)務(wù)，與鏈家理財(cái)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)中融信、第三方支付理房通，均屬鏈家旗下，造成“資金池”“自擔(dān)?！钡蕊L(fēng)險(xiǎn)。

    在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國際2015年9月的一次評(píng)定中，把鏈家理財(cái)平臺(tái)列入了“黑名單”，大公國際認(rèn)為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設(shè)立資金池、債務(wù)人償債能力無法評(píng)估和風(fēng)控措施有效性存疑等問題。

    2016年2月，上海市消保委責(zé)成鏈家解決兩起糾紛，也均涉及鏈家金融業(yè)務(wù)，比如鏈家曾勸說買家從鏈家借錢幫賣家還清抵押款等；2017年3月，鏈家及旗下中融信、理房通3家公司被告涉嫌“非法資金池”等問題的案件也在北京朝陽區(qū)法院開庭審理。

    上述鏈家人士對(duì)記者表示，由“鏈鏈金融”替代原“鏈家理財(cái)”，一方面是為了符合監(jiān)管要求，另一方面，也因公眾認(rèn)為，“鏈家和金融搭在一起就是不好的”，故而獨(dú)立運(yùn)營。

    鏈鏈金融官網(wǎng)顯示，用戶均在首信易支付開立獨(dú)立的資金管理賬戶，北京海大富林融資擔(dān)保有限公司為其合作方。這兩家公司未發(fā)現(xiàn)與鏈家有關(guān)聯(lián)。

    記者注意到，在鏈鏈金融官網(wǎng)，其主要經(jīng)營的還是原鏈家理財(cái)銷售的家多寶系列產(chǎn)品，分為自用、裝修、經(jīng)營、消費(fèi)等四類，年化收益率大多在6%，投資期限從30天到12個(gè)月不等。

    鏈鏈金融當(dāng)真和鏈家沒有絲毫關(guān)系了嗎？原鏈家理財(cái)負(fù)責(zé)人魏勇2015年6月曾表示，目前金融業(yè)務(wù)已占鏈家整體盈利的近10%，在未來5年里做到50%也是有可能的。雖然如今鏈家已將金融業(yè)務(wù)剝離，但仍可從這組數(shù)據(jù)中看出金融業(yè)務(wù)的前景。

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱工商登記資料發(fā)現(xiàn)，鏈鏈金融運(yùn)營主體北京美錦互聯(lián)網(wǎng)金融信息有限公司成立于2015年6月，之后發(fā)生了兩次股權(quán)變更：2016年4月，由自然人股東劉軍、法人股東北京美臣保理投資管理公司和北京世佳美臣電子商務(wù)有限責(zé)任公司，變更為兩名自然人股東：彭永東(現(xiàn)任鏈家網(wǎng)CEO)和閆覓(現(xiàn)任鏈家網(wǎng)副總裁)。2016年12月，再次變更股東為北京博恒泰和廣告有限公司(下稱“博恒泰和”)。

    記者查詢相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，左暉系博恒泰和法定代表人，持股超過50%。此外，記者在博恒泰和股東名單中還看到了鏈家管理層單一剛、徐萬剛、高軍等名字。

    有分析人士認(rèn)為，鏈鏈金融繼承了原鏈家理財(cái)?shù)慕?jīng)營范圍，甚至較之前更為豐富。鏈家對(duì)于金融業(yè)務(wù)的看似“剝離”，也許是“以退為進(jìn)”。（編輯：宇強(qiáng)）