買(mǎi)房7年，原房主和家人的戶口還一直留在房子里未能遷出，武先生無(wú)奈將64歲的原房主王先生告上法院，索要違約金。24日，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院線上開(kāi)庭審理此案。被告王先生表示，其在北京已無(wú)房產(chǎn)，確實(shí)無(wú)處落戶。法院當(dāng)庭判決王先生向武先生支付截至2019年12月30日前的逾期遷出戶口違約金10萬(wàn)元。

  武先生向法院起訴稱(chēng)，2013年6月，他以總價(jià)327萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了被告位于北京市朝陽(yáng)區(qū)南十里居的住宅一套。房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起240天內(nèi)辦理戶口遷出手續(xù)，逾期未遷出的，自逾期超過(guò)30日起，被告應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向原告支付購(gòu)房款萬(wàn)分之五的違約金。

  2017年8月，當(dāng)武先生為新生兒辦理落戶手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，被告及其家人的戶口一直未從房屋內(nèi)遷出。武先生無(wú)奈起訴，要求被告依合同約定支付違約金，截至2019年12月30日止為30萬(wàn)元。

  對(duì)于未能將戶口遷出的原因，被告王先生表示，賣(mài)房時(shí)他已快退休，妻子也不上班了，他們夫妻倆就在北京市昌平區(qū)購(gòu)置了一套木屋。買(mǎi)木屋時(shí)，王先生專(zhuān)門(mén)問(wèn)過(guò)開(kāi)發(fā)商能否落戶，開(kāi)發(fā)商告知沒(méi)問(wèn)題，但入住后卻發(fā)現(xiàn)，木屋不能落戶。后來(lái)木屋因系違章建筑被拆除。王先生表示，他和愛(ài)人、親屬在北京已無(wú)住房，無(wú)法將戶口遷出，現(xiàn)在他們一直在上海居住，也在等解決辦法。

  法院審理認(rèn)為，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂系被告真實(shí)意思表示，其作為完全民事行為能力人應(yīng)知悉自己所簽合同的法律后果并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。被告未在合同約定的期限內(nèi)將原有戶口遷出的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

  關(guān)于違約金的數(shù)額被告認(rèn)為過(guò)高。法院綜合考慮合同的履行情況、被告的過(guò)錯(cuò)程度及預(yù)期利益等因素，酌情確定被告應(yīng)支付原告截至2019年12月30日前的違約金10萬(wàn)元。法院同時(shí)表示，日后被告若仍未將戶口從涉案房屋內(nèi)遷出，原告仍可以向被告繼續(xù)主張違約金。據(jù)此，法院作出上述判決。

  法官提醒：關(guān)于戶口遷出問(wèn)題一定要落實(shí)到合同中

  本案主審法官白星暉表示，在二手房交易中，戶口對(duì)于買(mǎi)房人落戶、子女入學(xué)、醫(yī)保辦理等方面具有重要意義，原有戶口未遷出可能對(duì)買(mǎi)房人的切身利益造成損害，所以戶口問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起買(mǎi)賣(mài)雙方的重視。

  結(jié)合上述案例白星暉提醒：買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)注意了解所購(gòu)房屋的戶口情況。房屋內(nèi)有戶口的，買(mǎi)房人應(yīng)與賣(mài)房人就原有戶口的遷出問(wèn)題進(jìn)行約定，包括遷出時(shí)間以及逾期遷出的違約責(zé)任，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行書(shū)面明確，方便后續(xù)維權(quán)。

  白星暉提醒，戶口問(wèn)題本歸公安機(jī)關(guān)管理，若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雙方未就原有戶口的遷出問(wèn)題進(jìn)行約定，發(fā)生糾紛后買(mǎi)房人再想起訴要求賣(mài)房人遷出戶口或賠償損失的，法院不予受理。

  此外，雙方約定逾期遷出戶口的違約金標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高。白星暉表示，雙方因戶口遷出問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，法院會(huì)綜合考慮合同的履行情況、賣(mài)房人的過(guò)錯(cuò)程度以及買(mǎi)房人的預(yù)期利益損失等因素進(jìn)行判處，即便合同約定了較高的違約金，法院也可酌情進(jìn)行調(diào)整。

  白星暉建議買(mǎi)房人可采取戶口保證金的方式，即約定預(yù)留一部分房款，在原有戶口遷出后再支付給賣(mài)房人，以此督促賣(mài)房人盡快履行戶口遷出義務(wù)。

  （編輯：月兒 ）