新一輪房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)了！這次和以往不一樣

△2020年7月31日，河北石家莊，市民在一家剛開(kāi)發(fā)不久的樓盤咨詢房屋信息。中新社記者 翟羽佳 攝

  短短一個(gè)多月間，十余城市密集收緊樓市調(diào)控。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮正在涌動(dòng)。

  近日，?？谑邪l(fā)布房地產(chǎn)新政，三項(xiàng)內(nèi)容引關(guān)注：

  1、新建商品房買賣嚴(yán)禁滯后網(wǎng)簽；

  2、打擊捂盤惜售：取得預(yù)售證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。

  3、防范人為制造恐慌：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取捂盤惜售、化整為零、饑餓營(yíng)銷、雇人排隊(duì)等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。

  其中最值得關(guān)注的是嚴(yán)禁滯后網(wǎng)簽的規(guī)定。一般房屋買賣交易雙方簽訂合同后，需到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，這就是“網(wǎng)簽”。“滯后網(wǎng)簽”就是購(gòu)房合同簽了，購(gòu)房款也交了，但沒(méi)有按規(guī)定時(shí)間去網(wǎng)簽備案。這就涉及到對(duì)限購(gòu)政策的規(guī)避。

  海南雖然實(shí)施全域限購(gòu)，但近兩年的一系列人才優(yōu)惠政策已經(jīng)大大削減了限購(gòu)效力。如：去年3月份，海南的一份新政規(guī)定，部分符合條件的人才無(wú)需在海南落戶，可以直接購(gòu)房。除此之外，想要在?？谫I房需要通過(guò)人才引進(jìn)落戶海口，或要有當(dāng)?shù)氐?-5年的社保或納稅證明。

  受到自貿(mào)港建設(shè)等政策利好的推動(dòng)，今年以來(lái)，海南樓市熱度不減。分析認(rèn)為，個(gè)別尚不具備購(gòu)房資格的人可能會(huì)采用“提前購(gòu)房，等兩年后有了購(gòu)房資格，再去網(wǎng)簽”的方式“曲線購(gòu)房”，而“嚴(yán)禁滯后網(wǎng)簽”的規(guī)定就堵住了這一漏洞。

  ?？诘臉鞘姓哒{(diào)整只是本輪房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”的一個(gè)縮影。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月份以來(lái)，已有東莞、杭州、寧波、深圳、南京、內(nèi)蒙古、安徽阜陽(yáng)等十余個(gè)地方出臺(tái)樓市收緊政策。其中，東莞在一個(gè)月內(nèi)連發(fā)兩輪樓市收緊政策。

  這輪調(diào)控，有點(diǎn)不一樣

  梳理目前已出臺(tái)的調(diào)控政策可以看出，這輪調(diào)控有三大特點(diǎn)：

  其一，未現(xiàn)調(diào)控全面升級(jí)跡象。

  此輪調(diào)控除深圳等個(gè)別城市外，調(diào)控力度相對(duì)平和，并未出臺(tái)如提高商貸首付比例、限貸升級(jí)、或者交易稅費(fèi)調(diào)整等調(diào)控“大招”。

  多地新政大多是在已有基礎(chǔ)上進(jìn)行小幅加碼。比如寧波限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)容，由原來(lái)的老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)；東莞首次將二手房納入限購(gòu)范圍。

  有的僅針對(duì)公積金政策進(jìn)行微調(diào)。如安徽阜陽(yáng)規(guī)定，停止向購(gòu)買第三套住房及以上者發(fā)放公積金貸款；公積金貸款購(gòu)買二套房，首付比例不低于50%，利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。

  為何政策力度不強(qiáng)？這與調(diào)控出臺(tái)的背景直接相關(guān)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)普漲或者全面升溫的態(tài)勢(shì)，只是在部分熱點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)局部過(guò)熱。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控基本都是市場(chǎng)和房?jī)r(jià)已出現(xiàn)全面升溫之后出臺(tái)的，而本輪調(diào)控可以說(shuō)是首次打破這種局面。1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比依然處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，不少地方樓市仍處于疫后恢復(fù)階段，并不需要嚴(yán)控。

  其二，調(diào)控政策以“打補(bǔ)丁”“補(bǔ)漏洞”為主。

  以問(wèn)題為導(dǎo)向的思路在此輪調(diào)控當(dāng)中體現(xiàn)得更加明顯。各地大多針對(duì)已有政策的漏洞，出臺(tái)相應(yīng)措施。

  例如：深圳、南京均提出相應(yīng)措施封堵“假離婚”。深圳規(guī)定，夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭住房總套數(shù)計(jì)算；南京也提出，夫妻離異2年內(nèi)購(gòu)房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

  再比如針對(duì)人才政策削弱限購(gòu)效力問(wèn)題，深圳市提出，須在本市落戶滿3年，并連續(xù)繳納3年及以上個(gè)稅或社保才能購(gòu)房，這在全國(guó)尚屬首次。

  杭州的政策同樣也以堵漏為主。今年上半年，杭州出現(xiàn)了5個(gè)“萬(wàn)人搖號(hào)”的新房項(xiàng)目。供不應(yīng)求的市場(chǎng)情緒強(qiáng)化。

  克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁藗ケ硎?，?shí)際執(zhí)行中，杭州的人才優(yōu)先購(gòu)房制度大大提高了人才渠道的搖號(hào)中簽率。例如，遠(yuǎn)洋西溪公館的整體中標(biāo)率約為1%，而人才購(gòu)房的中標(biāo)率高達(dá)52%；此外，許多項(xiàng)目的人才搖號(hào)中簽率高達(dá)100%。

  為防止投資炒作，杭州新政對(duì)此打上“補(bǔ)丁”：人才優(yōu)先購(gòu)房，將有5年限售期，一個(gè)家庭一次只能參加一個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)等。

  張大偉認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控的主要特征是針對(duì)購(gòu)買多套房的“打三假”，包括“假落戶”“假離婚”“假人才”，為現(xiàn)有政策打上“補(bǔ)丁”。

  其三，未來(lái)一段時(shí)間，調(diào)控政策或“因城施策，松緊并行”。

  在樓市過(guò)熱地區(qū)收緊政策的同時(shí)，依然有不少地方通過(guò)人才政策、購(gòu)房補(bǔ)貼等降低購(gòu)房門檻，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，保障剛需等群體的住房需求。未來(lái)一段時(shí)間，各地調(diào)控政策或出現(xiàn)“松緊并行”的情形。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至7月份，已經(jīng)有超過(guò)130個(gè)城市發(fā)布了各種吸引人才的政策，其中不乏購(gòu)房補(bǔ)貼和落戶寬松政策。一些城市已開(kāi)始執(zhí)行“零門檻”的落戶政策。

  克而瑞研究中心分析認(rèn)為，下半年貨幣政策整體保持寬松基調(diào)，但房地產(chǎn)信貸和融資政策難以開(kāi)閘，首付貸、房抵貸等仍是重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，政策仍將嚴(yán)防資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。在此背景下，各地方因城施策，房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)“松緊結(jié)合”的情形。

  “房住不炒”不因疫情而改變

  地方政策密集加碼背后，是近期幾場(chǎng)高規(guī)格會(huì)議上傳遞出的新信號(hào)。

  7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)指出，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。同時(shí)指出，要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦。

  7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位。

  此前，包括央行、財(cái)政部等多個(gè)部委也多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。

  對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，疫情沒(méi)有也不會(huì)改變“房住不炒”的政策基調(diào)。上半年，雖經(jīng)濟(jì)遭受疫情的嚴(yán)重沖擊，但房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策依然保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，一些城市出臺(tái)的松綁政策被叫停。在極少數(shù)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲時(shí)，進(jìn)一步加大調(diào)控力度，遏制借機(jī)炒房的行為，保持市場(chǎng)健康運(yùn)行。

  許小樂(lè)認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間各地調(diào)控的主動(dòng)性會(huì)更強(qiáng)，而且在宏觀政策出臺(tái)之前，將考慮提前做好房地產(chǎn)調(diào)控布局，以提升調(diào)控科學(xué)性。

  中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華指出，近年來(lái)，不少一二線城市包括深圳的限購(gòu)政策都接近虛設(shè)，人們可以通過(guò)人才引進(jìn)、落戶等多種途徑規(guī)避限購(gòu)。這些城市，房?jī)r(jià)穩(wěn)定主要靠限貸政策維持。

  但是，為了對(duì)沖疫情影響促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上半年宏觀政策綜合運(yùn)用了降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，以促使市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。在寬松的貨幣環(huán)境下，股市和樓市成為資金流向的重要選項(xiàng)。限貸政策效力受到影響。

  鄒琳華認(rèn)為，這次多城密集升級(jí)限購(gòu)，可以進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)。

  從更宏觀的角度來(lái)看，房住不炒可能成為宏觀調(diào)控跨周期調(diào)節(jié)機(jī)制的內(nèi)容之一。

  7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出“跨周期”，要求“完善宏觀調(diào)控跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期均衡”。

  恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼恒大研究院院長(zhǎng)任澤平指出，此前宏觀調(diào)控強(qiáng)調(diào)“逆周期調(diào)節(jié)”，旨在熨平短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，而“跨周期調(diào)節(jié)”則需兼顧短期和中長(zhǎng)期，兼顧穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)，不能因穩(wěn)增長(zhǎng)而過(guò)度放松導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積聚，也不能因防風(fēng)險(xiǎn)而過(guò)早收緊導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落。他撰文稱，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正是現(xiàn)有“跨周期調(diào)節(jié)機(jī)制”之一。

（編輯：映雪）

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