9月2日上午，朝陽區(qū)“中冶德賢御府”的售樓處內(nèi)，裝修精美的售樓處空空蕩蕩，大廳的沙盤旁邊偶爾有人駐足，銷售人員在旁邊小聲講解。坐在沙發(fā)區(qū)域休息的客人非常安靜，為客戶提供的小蛋糕也鮮少人問津。

2023年9月1日晚，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政一出，市場(chǎng)上傳來了“多個(gè)新房樓盤售樓處連夜?jié)q價(jià)、客戶連夜排隊(duì)買房”的消息。9月2、3日是新政出臺(tái)后的第一個(gè)周末，《財(cái)經(jīng)》在朝陽區(qū)多個(gè)新房售樓處走訪發(fā)現(xiàn)，看房人數(shù)和成交量確實(shí)有所提升，但不是每個(gè)樓盤都很“搶手”。

“連夜排隊(duì)、連夜?jié)q價(jià)不是全市普遍現(xiàn)象?！币晃恢性禺a(chǎn)中介對(duì)《財(cái)經(jīng)》說。

另一方面，不少二手房房主的心態(tài)也發(fā)生了變化，有些人甚至連夜打電話給中介毀約。

多位中介均表示，二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)陷入一個(gè)波動(dòng)期，買賣雙方在進(jìn)行博弈，這是一場(chǎng)心理戰(zhàn)。這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)可能要持續(xù)到9月份五年期以上LPR利率公布（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，房貸利率以此為錨定），或更多利好政策出臺(tái)。

原來不火的盤，現(xiàn)在還是不火

中冶德賢御府位于朝陽區(qū)誠源三路、第四使館區(qū)附近。該精裝修樓盤開盤于2021年10月，將于2024年5月交房。它一共有不到400套房子，目前還剩70套左右沒有售出，且一部分房子已經(jīng)完工，可隨時(shí)供客戶看房。

但出人意料的是，新政后的首日，這里的人流量并不大。一位來看房的女士對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，她還要再考慮一下：“我覺得這里的得房率太低了，只有75%，性價(jià)比不高。雖然政策出臺(tái)了，但是咱們買房也得理性啊?！?

德賢御府售樓處大廳。  攝影：王文彤

銷售人員表示，他們已經(jīng)收到消息，從周一開始漲價(jià)3%左右。他解釋道，因?yàn)槟玫剌^早，與周邊價(jià)格相比他們的價(jià)格較低，為8.2萬/平方米左右，每平方米比周圍便宜4000元左右，還有一些漲價(jià)的空間。

“我們畢竟是改善型新房，總價(jià)比較高，沒有瘋狂搶購的情況。昨晚大概賣了四五套，跟平時(shí)情況差不多?！彼f。

在一位資深鏈家中介看來，這種開盤時(shí)間久、去化速度慢的樓盤，漲價(jià)恰恰是因?yàn)橘u得不好，開發(fā)商沒自信。

“因?yàn)楝F(xiàn)在的客戶偏向于買漲不買跌，開發(fā)商想著反正所剩不多，索性漲價(jià)，或者縮短付款周期，能收回一些資金。而且漲的價(jià)格可以通過其他方式補(bǔ)貼回來，比如物業(yè)費(fèi)或者車位費(fèi)?！彼f。

新盤回暖，但數(shù)值有虛高

相對(duì)于中冶德賢御府這樣的準(zhǔn)現(xiàn)房，純新盤的熱度更高一點(diǎn)。

下午一點(diǎn)左右，《財(cái)經(jīng)》來到位于三元橋地鐵站附近的中建璞園售樓處。沙盤旁、樣板間、大廳沙發(fā)隨處可見客戶和銷售人員在溝通，整個(gè)售樓處人聲鼎沸，不得不提高聲量才能聽清對(duì)方的話語。

該樓盤上午剛剛舉行完開盤儀式，將在2026年10月交房。據(jù)銷售人員透露，在總計(jì)506套房子中，僅一個(gè)上午就有兩百多套被定下。

銷售人員告訴《財(cái)經(jīng)》，因?yàn)槔谜叩挠绊?，他們下周一打算收回原定的開盤折扣，大約是2%?！叭绻咴缏鋵?shí)，我們肯定會(huì)賣得更好?！?

不止中建璞園，《財(cái)經(jīng)》隨機(jī)走訪的幾個(gè)今年下半年剛剛開盤、原本賣得就不錯(cuò)的新房樓盤周末的情況都更加火爆。

位于朝陽區(qū)東五環(huán)自貿(mào)CBD區(qū)的京投發(fā)展北熙區(qū)樓盤銷售人員向《財(cái)經(jīng)》展示了新政出臺(tái)當(dāng)晚的轉(zhuǎn)賬記錄，記錄鋪滿了好幾屏手機(jī)屏幕，錢數(shù)從1萬元到20萬元不等。

他表示，周五晚上直到1點(diǎn)還有客戶來下單，一晚上交齊定金的就有二十多套房子，也有很多客戶是先交一點(diǎn)錢來鎖房。

“我們應(yīng)該不會(huì)漲價(jià)，因?yàn)槲覀兺耆怀钯u。現(xiàn)在跟客戶說我們馬上要漲價(jià)，制造恐慌，沒這個(gè)必要。”

但在交談中，《財(cái)經(jīng)》了解到，新政出臺(tái)的這個(gè)周末官方銷售數(shù)據(jù)還沒有統(tǒng)計(jì)出來，因此在具體賣了多少套的數(shù)值上，可能存在虛高。

一位售樓處的銷售人員對(duì)《財(cái)經(jīng)》舉例道，某個(gè)項(xiàng)目聲稱自己開盤的幾小時(shí)內(nèi)賣了200多套，但其中有四分之一客戶只交了一點(diǎn)錢，沒有交足定金。

“如果客戶后面反悔，這部分錢也是能退的，但是銷售會(huì)把這部分?jǐn)?shù)字算進(jìn)業(yè)績(jī)里。真實(shí)的成交量還是要看住建委網(wǎng)頁上的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，至少是看三個(gè)月之內(nèi)的變化?！彼f。

前述鏈家中介對(duì)《財(cái)經(jīng)》分析，客戶如果交少于十萬的定金，基本就是還在猶豫?！耙?yàn)檫@批新房的客戶基本是想要換房的，手里有二手房想要賣掉，并且對(duì)二手房的價(jià)格有較高的預(yù)期。如果新房符合他的預(yù)期就先交一點(diǎn)錢定下，反正之后還可以退掉?！?

二手房業(yè)主連夜變臉

“業(yè)主就直接跟我說，我覺得政策還是要繼續(xù)放開，這房子我原價(jià)賣都已經(jīng)不錯(cuò)了，你還想讓我降價(jià)？”一位深耕龍湖天街區(qū)域的二手房中介對(duì)《財(cái)經(jīng)》說。

周五晚上新政剛出來，他就忙著給業(yè)主打電話，確認(rèn)還能不能按照之前談好的低價(jià)簽合同，結(jié)果被一些業(yè)主以沒時(shí)間來搪塞，“這就是變相想漲價(jià)?！彼f。

另一位鏈家中介也告訴《財(cái)經(jīng)》，新政出臺(tái)當(dāng)晚，就有業(yè)主打了2萬元違約金給經(jīng)紀(jì)人，直接說不賣了。買家找到門店，要求給個(gè)說法?！拔覀円矝]辦法，他當(dāng)初定金交得也少，就1萬，按合同規(guī)定，只要沒正式簽約，業(yè)主給了雙倍違約金就可解約?！?

多位中介均表示，現(xiàn)在大部分的新房購房者是改善型客戶，他們需要賣掉手中的二手房來獲取資金，而他們的買家有可能是首次購房的剛需型客戶。因此，如果剛需客戶不出手，整個(gè)循環(huán)就無法運(yùn)作起來。

根據(jù)北京鏈家中介數(shù)據(jù)，以往二手房的掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的差額在3%—5%，預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)值不會(huì)有太大變動(dòng)。但成交量確實(shí)有大幅提升。

新政出臺(tái)前，根據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù)，周末全市成交量最多達(dá)到350單，而9月2日單天的成交量就在600單左右。上一次如此高的成交量還要追溯到2023年2月份的“小陽春”期間，那時(shí)周末兩天的成交量在1400單左右。

上述二手房中介也提到，昨天一天就有八個(gè)客戶來看同一戶房子。為了方便客戶看房，業(yè)主還把原來的租戶退租了。

多個(gè)客戶看同一處二手房。  攝影：王文彤

“現(xiàn)在就是在拼心態(tài)。如果有些業(yè)主著急用錢，就可能接受降價(jià)。但是，如果業(yè)主想漲價(jià)，客戶不一定能出得起更高的價(jià)格，現(xiàn)在的月供壓力很大?！彼f。

為更好的品質(zhì)買單

交談中，多位中介均表示，未來的房?jī)r(jià)會(huì)更加分化，客戶會(huì)為更好的品質(zhì)買單。他們普遍認(rèn)為，老、破、小的房子會(huì)逐漸貶值，客戶會(huì)更加青睞品質(zhì)高、周邊設(shè)施齊全的房子，這類房子漲價(jià)的空間也更大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，一線城市中，分化體現(xiàn)在兩方面：一是區(qū)域的分化，市場(chǎng)總體成交量提升；二是北京、上海效果會(huì)體現(xiàn)得更為明顯，他們的潛在改善購房群體量更大。但這類群體可能會(huì)因?yàn)樾膽B(tài)變化，提高賣房?jī)r(jià)格、降低成交速度。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟教授指出，未來住房的消費(fèi)品屬性將持續(xù)增強(qiáng)，即必須滿足居民家庭對(duì)高質(zhì)量居住生活的需要，甚至是差異性、個(gè)性化的需要。

他同時(shí)指出，還需要盡快將貸款利率下調(diào)等政策落到實(shí)處，甚至進(jìn)一步強(qiáng)化針對(duì)首次購房家庭的貸款、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，打通整個(gè)住房梯級(jí)消費(fèi)鏈條。

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，一線城市已經(jīng)進(jìn)入二手房為主導(dǎo)的發(fā)展階段，對(duì)價(jià)格信號(hào)更加敏感。未來還需要通過一系列組合政策措施降低新房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如降低房貸利率、延長(zhǎng)住房產(chǎn)權(quán)、房貸利息抵稅等等。

（《財(cái)經(jīng)》記者王博對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）

編輯:月兒