這種房子少碰！男子花369萬買房竟要交242萬稅

你知道要買房,除了樓盤開盤買新房,找中介買房 、自己聯(lián)系房東買二手房……

還有什么買房的方式嗎？

最近有位深圳男子就通過一種特別的買房方式，欲買一套學(xué)區(qū)房，結(jié)果萬萬沒想到，原本以為只需要花369萬就能“撿到的便宜”，在計算稅費后，反而變成了超611萬的“燙手山芋”……

這到底是一種怎樣的買房方式？

這位深圳男子又經(jīng)歷了些什么？

快看看

拍房拍到“燙手山芋”

沒辦法，只能違約

阿奇（化名）最近留意到淘寶上的司法拍賣房，看起來價格絕對的劃算，所以就計劃拍下房子給小孩上學(xué)使用。

2018年3月16日10:25:39，阿奇第19輪出價，以3692016元，將羅湖區(qū)的翠華花園一處房產(chǎn)收入囊中，這個價格僅比前一個出價者多3萬元。

▲阿奇所拍下的房子就是這個小區(qū)中的一戶

撿了這么大一個便宜

阿奇當(dāng)然是十分開心

但萬萬沒想到 本以為的好運

在12小時后變成了一場“噩夢”

▲阿奇所拍下的房子

因為這套競拍價不足370萬的房子

稅費竟然高達242萬

阿奇提供的稅費清單顯示，其中的土地增值稅就高達218萬。

為什么會這樣

“法拍房專家”負責(zé)人龍先生：

這套房子原先由公司持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價值相差太大，土地增值稅很貴，會按差額的60%收取。

你以為此時阿奇只需要棄權(quán)就可以了嗎？NO阿奇已經(jīng)交了一筆“學(xué)費”。

“估計25萬定金沒了”，阿奇告訴南都記者，在參與拍賣前，自己繳交25萬定金獲得拍賣資格，現(xiàn)在這25萬要打水漂了。

但在龍先生看來

阿奇還是幸運的

如果交完首付款才發(fā)現(xiàn)稅費，“學(xué)費”會交得更多，我見過不少，進退兩難。

法拍“入坑者”眾

這個原因吸引人

3月18日，阿奇委托愛人到法院申訴，希望通過說明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。

然而，在法院他們遇到兩個和自己情況一樣的買家，也是拍了同一個小區(qū)的房子。

阿奇：我們聯(lián)合起來向法院提申請減少稅費，希望法院能重視。

而仔細梳理發(fā)現(xiàn)阿奇這套房產(chǎn)已經(jīng)是第二次上線拍賣了。

“2月29日那次拍賣就有人違約了，交了25萬定金估計也沒有要回來”，阿奇告訴南都記者，前一個競得人應(yīng)該也沒有看清楚稅費。

淘寶網(wǎng)上公開信息顯示2018年2月9日10:41:22，該套房產(chǎn)以3602016元成交，但最終也以棄拍告終。

“稅費太不清楚了”，阿奇質(zhì)疑拍賣信息公開中的稅費部份不夠明確，對于“小白”買家而言，相關(guān)負責(zé)單位有責(zé)任和義務(wù)公布稅費說明，避免更多人“入坑”。

為啥屢屢有人入坑呢？

鏈家數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月份的二手房成交均價為7.3萬/平，以此計算阿奇的房子也不會超過566萬元。

所以如果按照阿奇一開始拍得的價格369萬，阿奇大概可以省下約30%的錢。

▲阿奇所拍下的房子就是這個小區(qū)中的一戶

不過，若按照阿奇369萬元的拍賣價，加上242萬元稅費計算，他總支出至少611萬元。則遠高出市場價45萬元真實價格。

而據(jù)淘寶網(wǎng)上評估機構(gòu)給出價格顯示，該套房子的快速變現(xiàn)評估價為403萬，市場評估價也僅533萬。

so阿奇本想貪便宜

但沒想到卻是“進了坑”

“法拍房專家”負責(zé)人龍先生：法拍房一般價格在市場價的9成左右，不然也不會有人去拍。

專家：購買法拍房要做前期工作

如何去判斷一套房子是否值得去竟拍？

“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買家去買。

你以為只有稅費這一個坑嗎？

快看看 買“法拍房”還有這些要調(diào)查的

除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調(diào)查，比如有沒有人住，好不好收房，有沒有租約，欠了多少水電費，管理費；還有的房子是沒有房產(chǎn)證的。

法拍房表面上看著便宜

實際上隱含的東西是非常多的

龍先生強調(diào)

前期的調(diào)查和計稅費都不是最難的

▼

收房最難

因為法拍房大部份都是有人占用，這些使用者大多與原業(yè)主有關(guān)系，所以不會拱手相讓。

而對于阿奇遭遇，龍先生建議，如果看好未來市場走勢，也可以先買下來，畢竟未來房價能漲回來；如果棄拍，下次的成交價格低于上一次，法院有可能要求前一個棄拍人補交差額。

怎么也沒想到 “棄拍”除了定金沒了

還有這風(fēng)險

購買拍賣房可能存在的法律風(fēng)險

如果你心動了 要看好

專有名詞普及

交吉就是不但保證幫助過戶還負責(zé)空房交付。

不交吉只管競買人拍付清購房款后，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競買人自己處理。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒指出，現(xiàn)在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現(xiàn)狀的房產(chǎn)，對于房產(chǎn)實際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系，以及業(yè)主有沒有為其他人設(shè)定占有權(quán)，競買人很難查明。

如果買錯房會有很大風(fēng)

拍賣的房產(chǎn)上存在有長期的租賃合同，依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權(quán)后，不能對抗租客的租賃權(quán)。

簡單來說，如果你買的房子在抵押和查封前被出租了，那么租客的租賃權(quán)應(yīng)得到法律的保護，此時競買人只有所有權(quán)，拿不到使用權(quán)。

房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭議，主要是物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定的幾種情況。

人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認定為《物權(quán)法》第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

——物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定

這種情況有可能延長競買人的過戶時間

也有可能直接導(dǎo)致競買人竹籃打水一場空

存在代持協(xié)議的情況下，實際產(chǎn)權(quán)人可以提起執(zhí)行異議之訴，雖然這樣的訴訟基本上法院會認定實際產(chǎn)權(quán)人的證據(jù)有瑕疵而駁回訴請，不會影響到最終的處理結(jié)果，但是會延長競買人的過戶時間，一次性付款的資金壓力耗不起。

這種情況要注意：夫妻雙方通過法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書中確認房產(chǎn)歸不是登記權(quán)利人的一方所有的情況，在法律上依據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實際上已經(jīng)變更了權(quán)利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準確地對外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實權(quán)利人，競買人購買這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，競買人注定是竹籃打水一場空。

拍賣房里面實際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家，也會出現(xiàn)，競買人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)的情況。

房屋存在違法建筑，拍賣面積和實際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責(zé)任只能由購買者承擔(dān)。

由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)競買人現(xiàn)場短暫地觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋面積或質(zhì)量存在隱蔽的瑕疵。通過拍賣得來的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時競買人只能自己承擔(dān)這個不利的法律后果。

▲阿奇所拍下的房子就是這個小區(qū)中的一戶

原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限。比如，有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實際居住權(quán)利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難。

不能正常解除抵押的情況。解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權(quán)人和抵押權(quán)銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權(quán)，就存在麻煩。

另外一種就是業(yè)主和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權(quán)無法注銷的問題。

你看了這些問題一定冷汗直冒了吧？

不過有時還是會有很多人

經(jīng)過深思熟慮還是會購買拍賣房

我想這些問題 還是要給大家講清楚

據(jù)廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒分析

問題一

拍賣房受不受深圳限購政策影響

依據(jù)廣東省高院2013年12月27日《關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》的規(guī)定，競買人須具備深圳市的購房資格，不然競買成功后，沒有辦法正常的辦理過戶手續(xù)。

問題二

拍賣房能不能辦理銀行按揭手續(xù)

拍賣房基本要求是一次性付款，這對競買人的財務(wù)狀況要求得很高，沒有在事前的要求的期限內(nèi)一次性支付，則繳納的保證金就要被扣減拍賣的費用，下次拍賣成交價與本次成交價的價差等費用。

問題三

拍賣的房產(chǎn)如何定價，流拍后會如何處理

債權(quán)人申請法院依法查封債務(wù)人的房產(chǎn)，案件勝訴后，債務(wù)人仍然無法還錢，房產(chǎn)則會被法院依法拍賣，沒有到資不抵債，實在沒辦法的情況，業(yè)主都不會讓自己的房子進入拍賣通道。

通常情況下，第一次評估價和市場價差不多，此時拍賣基本會流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的幅度不得超過前次保留價的20%，依據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，不動產(chǎn)、其他財產(chǎn)權(quán)利可以拍賣三次，第三次拍賣依然流拍的情況下，還應(yīng)當(dāng)在60天內(nèi)再進行一次變賣，變賣由法院實施。

所以小編在此溫馨提醒:如果你只是因為便宜,千萬不要碰“法拍房”!

(編輯：映雪）