“房子是用來(lái)住的”抓住了調(diào)控“命門(mén)”

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這是巨大的政策變化信號(hào)，有望標(biāo)志著我國(guó)的住房發(fā)展真正進(jìn)入理性發(fā)展時(shí)代。

文｜國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部副主任、研究員、博導(dǎo) 王小廣

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”納入到繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的四項(xiàng)任務(wù)之一，并明確提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。這是巨大的政策變化信號(hào)，標(biāo)志著我國(guó)住房發(fā)展有望真正進(jìn)入理性發(fā)展時(shí)代。

過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控之所以難見(jiàn)成效，或與調(diào)控的預(yù)期結(jié)果相反，主要原因就是沒(méi)有明確房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期定位，混淆了住房的投資屬性與消費(fèi)屬性。

中外研究和實(shí)踐表明，住房盡管既有消費(fèi)屬性，也有投資屬性，但主要功能是用于居住，不是用于投資。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！边@話(huà)非常通俗，但卻是一條真理、一條鐵律。違背了真理、鐵律，必定會(huì)有惡果。特別是住房這樣重要的民生產(chǎn)品，如果定位出現(xiàn)偏差、嚴(yán)重偏離正確的發(fā)展方向，一定會(huì)導(dǎo)致各種問(wèn)題、矛盾和風(fēng)險(xiǎn)，由此形成的房地產(chǎn)泡沫化、經(jīng)濟(jì)泡沫化將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的破壞作用。

投資投機(jī)需求是無(wú)限的

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一直存在不健康、不理性的因素。此前一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整也演化為一線(xiàn)、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售量再次出現(xiàn)暴增，并伴隨房?jī)r(jià)暴漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)24.3%和37.5%，其中住宅增長(zhǎng)還要高些，分別增長(zhǎng)24.5%和39.3%。這一漲幅遠(yuǎn)超過(guò)了2013年的快速增長(zhǎng)，僅低于2009年暴漲。

首先，這與政策的預(yù)期目標(biāo)相背離。這一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整，主要是想消化三線(xiàn)、四線(xiàn)城市的過(guò)量庫(kù)存，結(jié)果卻是一線(xiàn)、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，一些一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲40%以上。這與去庫(kù)存、解決房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題的初衷相違背。

我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購(gòu)房多是有房人，買(mǎi)了二套又買(mǎi)第三套，買(mǎi)了10套又買(mǎi)第11套，明顯是投資投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)。

投資性需求的特點(diǎn)就是房?jī)r(jià)越漲越買(mǎi)，而剛需的特點(diǎn)是對(duì)價(jià)格相對(duì)不敏感。這些巨額的成交量多是投資性需求，還有一些是年青人恐慌性需求的釋放。

當(dāng)存在較大的當(dāng)期銷(xiāo)售庫(kù)存時(shí)，如果賣(mài)給無(wú)房者，就是消化庫(kù)存。但如果是賣(mài)給有房者，特別是賣(mài)給多套住房者，只是發(fā)生庫(kù)存的轉(zhuǎn)移，并不減少庫(kù)存。這時(shí)由房地產(chǎn)商的庫(kù)存轉(zhuǎn)為投資者的庫(kù)存。

其次，資金更多向房地產(chǎn)集中，不僅加劇了房地產(chǎn)過(guò)熱程度和潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且嚴(yán)重影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

資金過(guò)度向房地產(chǎn)流動(dòng)，必然導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金不足。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年1-11月累計(jì)，固定資產(chǎn)投資到位資金總額為548462億元，同比僅增長(zhǎng)5.4%，凈增資金28317億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際到位資金為129484億元，增長(zhǎng)15.0%，新增資金17922億元，占全部投資到位凈增資金的63.3%，即投資到位新增資金中的一半多流向了房地產(chǎn)。

一些商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)也顯示，2016年的新增貸款中用于房地產(chǎn)的高達(dá)90%以上。資金流的嚴(yán)重偏移，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的“擠出效應(yīng)”，應(yīng)引導(dǎo)高度重視。

三是不利于“雙創(chuàng)”政策和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的實(shí)施。房地產(chǎn)過(guò)熱影響最大的是創(chuàng)業(yè)熱情高漲的年輕人。房?jī)r(jià)過(guò)高既加劇他們的住房負(fù)擔(dān)，又影響了他們的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情，使許多人滋生浮躁、投機(jī)心理，不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)有序開(kāi)展。我們認(rèn)為，這次部分一線(xiàn)、二線(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的意外暴漲可能對(duì)明后年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生新的壓力，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)再次下行。

房地產(chǎn)調(diào)控之所以再一次陷入困境，再一次與預(yù)期相反，根本原因就是住房的定位問(wèn)題沒(méi)有解決。試想，如果為了滿(mǎn)足人們的投資需求，再多的土地供應(yīng)、再多的住房供給，都是無(wú)法滿(mǎn)足的。因?yàn)橥顿Y投機(jī)需求是無(wú)限的，但居住需求是有限的。

必須長(zhǎng)期堅(jiān)定抑制投資投機(jī)需求

沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是靠房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)泡沫來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的，依賴(lài)房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展經(jīng)濟(jì)就是一劑“毒藥”，就是新的“發(fā)展鴉片”，到頭來(lái)會(huì)出大事，會(huì)把以前好的成果全喪失掉。

住房的消費(fèi)應(yīng)占多大比例、投資應(yīng)占多大比例，可能是一個(gè)難以回答的問(wèn)題。但我的研究表明，投資屬性不能超過(guò)10%，消費(fèi)屬性要保持在90%以上。

住房的消費(fèi)與投資之間的關(guān)系，就像就業(yè)與失業(yè)的關(guān)系，失業(yè)率達(dá)到多少會(huì)造成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)不穩(wěn)定、產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)或重大危機(jī)？

歷史上最嚴(yán)重的失業(yè)率是美國(guó)的大蕭條，失業(yè)率達(dá)到25%，這是失業(yè)率的極限。有人會(huì)說(shuō)，在25%的失業(yè)率下，不是還有75%勞動(dòng)力在就業(yè)，不是“大多數(shù)”都是好的嗎，系統(tǒng)怎么就崩潰了呢？

這就是因?yàn)閴囊蛩氐淖饔?。壞因素的作用總是特別強(qiáng)，它能抵消無(wú)數(shù)好因素的影響。

通常經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的失業(yè)率在5－6%，超過(guò)6%就會(huì)不穩(wěn)定，超過(guò)10%就會(huì)發(fā)生大的不穩(wěn)定，達(dá)到15%就會(huì)釀成災(zāi)難。

住房的投資投機(jī)需求對(duì)住房穩(wěn)定健康發(fā)展也一樣，超過(guò)了10%就會(huì)出現(xiàn)泡沫，產(chǎn)生不穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)我本人研究，多年來(lái)我國(guó)的住房投資投機(jī)需求占比多數(shù)地區(qū)超過(guò)30%，一線(xiàn)和二線(xiàn)則多在50%以上。投資投機(jī)過(guò)多推高了房?jī)r(jià)。

房地產(chǎn)的基本政策是必須長(zhǎng)期堅(jiān)定抑制投資投機(jī)需求，保障住房的消費(fèi)需求。在住房立法上也必須明確規(guī)定國(guó)家只鼓勵(lì)一戶(hù)一套住房政策。

定位對(duì)了，調(diào)控就有了依據(jù)，調(diào)控政策就能“有的放矢”，房地產(chǎn)泡沫就能被抑制。未來(lái)如何調(diào)控？我提出以下幾條建議：

一要為真正落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，必須設(shè)計(jì)相關(guān)的金融、稅收政策，堅(jiān)定不懈的抑制住房投機(jī)性需求。對(duì)二套以上住房的購(gòu)買(mǎi)政策不能時(shí)而過(guò)緊、時(shí)而又過(guò)松，對(duì)此有必要進(jìn)行清理、規(guī)范。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸總閘門(mén)的控制。

二是各級(jí)政府要積極引導(dǎo)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期。在房地產(chǎn)調(diào)控上，一些地方政府存在“順周期”傾向，特別是對(duì)一些利益集團(tuán)借機(jī)炒作、“火上燒油”視而不見(jiàn)。對(duì)此，要加強(qiáng)信息引導(dǎo)和對(duì)違規(guī)違法行為的懲治力度，合理引導(dǎo)預(yù)期。

三是加快房地產(chǎn)稅改革，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

（編輯：馬芳）