今年，隨著房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整優(yōu)化，不少房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推出了優(yōu)惠政策，在一些城市取得了一定效果。但記者注意到，最近一段時間，有些開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引購房者。針對這一情況，近期，全國多地包括鄭州、南寧、山東等地有關(guān)部門，陸續(xù)發(fā)布了風(fēng)險提示。那么，“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事兒呢？

“零首付”購房的真相與風(fēng)險

所謂“零首付”“超低首付”購房，一般是指購房者在沒有預(yù)先投入首付款項或遠(yuǎn)低于政策規(guī)定的首付款比例款項的情況下，依賴房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)來預(yù)先墊付貸款，或者是通過虛抬房屋價格，繼而從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。

最近，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局和南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后專門針對“零首付”發(fā)布風(fēng)險提示。9月以來，山東金融監(jiān)管局也專門發(fā)布提示，明確指出，部分房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)為吸引購房者，推出了“零首付”購房的策略，但這種看似誘人的優(yōu)惠背后，往往隱藏著巨大的金融風(fēng)險，侵害消費(fèi)者的財產(chǎn)安全和合法權(quán)益。此后，四川銀行業(yè)協(xié)會也以公約的形式，要求不得以“零首付零月供”等營銷噱頭誤導(dǎo)消費(fèi)者。

從17萬變2萬，“超低首付”的暗箱操作

今年5月，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。可見“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。那么，“零首付”“超低首付”真的可以買到房嗎？

最近一段時間，在不少社交平臺上，搜索“零首付買房”或者“超低首付買房”，可以發(fā)現(xiàn)不少相關(guān)的頁面，涉及全國多個城市的樓盤。這些“零首付”“超低首付”購房是否真的存在？為了驗證這些消息，記者順著網(wǎng)上的介紹，以購房者的名義，對位于鄭州的幾個樓盤進(jìn)行了走訪。

按照我國現(xiàn)行要求，首套房首付款比例為不低于15%、二套房首付款比例不低于25%，目前大多數(shù)城市正在執(zhí)行這一比例要求，北京、上海等地首套住房最低首付款比例則為不低于20%。

而記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，在鄭州確實有一些樓盤許諾可以用低于15%首付比例進(jìn)行“超低首付”。甚至有銷售人員在得知記者確實有購買意向后，直接的就給出了2萬元首付的條件。

按照銷售人員的介紹，首付2萬的前提是，這套總價97萬的戶型，要按照114萬的總價來簽訂合同和發(fā)票，這樣通過簽訂陰陽合同、虛抬總價，可以增加銀行貸款額度，相當(dāng)于直接就把首付款給“貸”出來了，操作起來也完全不需要擔(dān)心有問題。

房地產(chǎn)銷售人員：不是第一家出現(xiàn)這種情況的，之前別人好幾年前的房本早都辦下來過了。不用擔(dān)心，因為你的合同發(fā)票這是一致的，查以后能查出來什么？

某售房中介：又不多收你的錢，他既然敢這樣，還給你開發(fā)票，開那么高的發(fā)票。既然敢跟你這樣說，說明他肯定是有成功案例的。

“零首付”真的“零代價”嗎？

開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)推出優(yōu)惠，無非是為了吸引購房者，加速銷售回籠資金。讓購房者零代價或者以最小的代價買到房，是“零首付”“超低首付”最大的噱頭。但事實上，購房者真的沒有代價嗎？

記者發(fā)現(xiàn)，使用“零首付”或者“超低首付”后，對購房人最直接的影響就是，月供和利息有了明顯提高。按照銷售人員展示給記者的房價計算，原價97萬元按15%繳納首付款后，剩余貸款部分是824500元，分30年償還，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等額本息還款方式每月應(yīng)還款3865.32元。如果按照房地產(chǎn)銷售人員推薦的方式，將97萬元房款全部作為貸款，則等額本息方式每月為4547元，每個月需要多還682元，提高幅度為17.6%；而如果按照等額本金的方式還款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高貸款額度后的總利息則為561731元，多出了84000多元。此外，由于在合同及發(fā)票中標(biāo)注的房屋價格高于真實價格，還會在購房過程中產(chǎn)生額外稅費(fèi)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：“零首付”并不會真正減輕購房者的支付負(fù)擔(dān)，最終付的房款是一樣的，如果再加上貸款利息，實際上最后付出去的錢肯定比付了首付要多。

“零首付”“超低首付”，存在諸多風(fēng)險

目前開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)宣傳的“零首付”“超低首付”，看似是幫助購房者“提前上車”，但是實際操作下來，卻是風(fēng)險重重。

廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房，急于安家的他，在本不具備購房能力的情況下，聽從了銷售關(guān)于使用“零首付”的建議，覺得自己可以“先上車再補(bǔ)票”，未來再解決還款的問題。于是，在實際只付了數(shù)千元的費(fèi)用后，田先生就簽訂了購房合同。然而，雖然不用付首付，但每月的還款額卻高了不少。由于自己當(dāng)初沖動使用“零首付”購房，缺乏對后續(xù)還款的規(guī)劃，沒多久，他就出現(xiàn)了房貸逾期。

記者發(fā)現(xiàn)，“零首付”的方式，很容易增加購房者對自身購房能力的誤判，極大增加了違約風(fēng)險。

那么，銀行在這一系列的過程中是否有可能審核出房屋價格方面的問題，從而避免此類現(xiàn)象的發(fā)生呢？為此，記者聯(lián)系了當(dāng)初為田先生辦理貸款的銀行網(wǎng)點(diǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。某銀行惠州大亞灣支行貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 葉經(jīng)理：沒這方面的要求去審核，就像去菜市場買菜一樣，誰去審核價格怎么樣呢？作為交易雙方，以合同價為準(zhǔn)。

實際上，根據(jù)我國《商業(yè)銀行法》等法律規(guī)定，商業(yè)銀行負(fù)有法定義務(wù)，審核借款人的貸款資質(zhì)、擔(dān)保條件及貸款用途等相關(guān)內(nèi)容。同時，對于房屋價格的審核方式，業(yè)內(nèi)也早已有較為成熟的機(jī)制。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長 趙秀池：銀行肯定要審核房屋的價值。因為房貸是以房子做抵押的，一定要對抵押物的價值進(jìn)行審核。評估的時候一般是比照市場價，周邊同區(qū)域的房價，當(dāng)然房屋結(jié)構(gòu)等各方面也要考慮，然后去做比較，來確定一個合理的住房的價格。

相關(guān)人士表示，“零首付”對于銀行來說，風(fēng)險同樣不容小覷。少數(shù)銀行由于審核不嚴(yán)等原因為“零首付”購房發(fā)放貸款，看似增加了業(yè)務(wù)量。但實際上，由于“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購房能力的人，也加劇了金融杠桿效應(yīng)，使得市場波動帶來的不確定性變大，令銀行更有可能因借款人無法償還或放棄償還貸款而遭受損失，增加了壞賬風(fēng)險。因此，在發(fā)放貸款前，銀行還應(yīng)當(dāng)通過審核流水、面談、走訪等手段，驗證首付款來源真實性。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：從整體的金融安全考慮，銀行借給購房人的錢，實際上是我們普通人存在銀行的錢。如果錢收不回來，最終損害的是儲戶的利益。