三張圖告訴你中國樓市見底“時間軸”

市場上有一種觀點，認(rèn)為房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)的“不敗神話”，個中原因包括土地財政、城鎮(zhèn)化、金融穩(wěn)定等等因素。我們今天拋開這些宏大因素，看這樣的一些圖。

第一張圖是由兩張圖構(gòu)成，上圖是主要城市的房價指數(shù)（同比增速）走勢，分為總指數(shù)（overall)，一線（tier-1），二線（tier-2）以及三線（tier-3），總體來看，房價的走勢接近，只是一線城市的漲幅更大一些。下半截圖是中國三十個主要城市的房地產(chǎn)成交量（同比增速）。為了便于分析，我們在圖中畫了三個豎線。

第一根豎線的時點差不多是在2013年的3月份，當(dāng)時房價逐步從底部抬升，成交量在此時創(chuàng)下高點。此后成交量逐步下滑，但房價經(jīng)歷了三個季度左右的時間于2013年11-12月份見頂。

第二根豎線的時點在2014年的4-5月份，當(dāng)時房價開始處于下滑趨勢，成交量逐步見底。此后，房價花了差不多一年的時間（2015年4-5月份）見底。

第三根豎線是在2015年的8-9月份，房價逐步從底部抬升，但成交量出現(xiàn)階段性見頂。在短暫的沉寂之后，房地產(chǎn)成交量從2016年春節(jié)之后再度上升，這在某種程度推后了房價同比漲幅的見頂時間，房價在2016年的12月份左右才明顯做出頭部。

簡單的比較可以發(fā)現(xiàn)，本輪房價漲幅的起點特征與此前一輪的起點大致相同，但房價見頂（大約16個月）卻長于此前一個周期（9個月左右）。這與成交量在2016年的快速上升有較為直接的關(guān)系——政策背景上，2016年提出的“去庫存”成為支撐房地產(chǎn)市場的重要因素。但某種程度上，政策介入可能也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場本身的周期性被延后。

從長周期來看，市場的調(diào)整存在內(nèi)在規(guī)律，目前的市場狀況事實上提出了幾個問題：

第一，如果房地產(chǎn)市場存在著內(nèi)在調(diào)整的必要，但調(diào)整卻被人為延后，這是否意味著其調(diào)整的力度和時間，也會超過此前的一輪周期。當(dāng)然，此前的一輪周期中，政策因素依然存在。中國房地產(chǎn)市場明顯存在著政策滯后的問題，我們在目前面臨的問題是，這一輪的政策滯后是否比上一輪更加嚴(yán)重。

第二，本輪房價的上升幅度超過上一輪，這是否也意味著其底部可能比上一輪還要更深。

綜合這兩種思路，房地產(chǎn)成交量見底的信號可能要到今年年底才會出現(xiàn)，這可能預(yù)示著房價見底的信號可能會到明年年中才會出現(xiàn)。

與此同時，調(diào)整是否到位可能還需要參考一個指標(biāo)：租金回報率。下圖是中國一線城市的房價增速與租金回報率（右軸）的關(guān)系。從圖形上來看，中國一線城市的房租回報率在2016年年初跌破2%，此后伴隨著房價的上升一路出現(xiàn)下滑，目前已經(jīng)跌至1.6%的水平（很可能是歷史最低），未來租房回報率如果無法出現(xiàn)有效的回升，那么房地產(chǎn)市場的內(nèi)在調(diào)整壓力將可能一直存在。

（編輯：李月）