"樓市四小龍"房?jī)r(jià)驟降10%!黨報(bào) :不用救市!

去年漲幅最為明顯的“房?jī)r(jià)四小龍”之一合肥，在春節(jié)期間一度傳出樓市“暴跌”的消息，部分二手房?jī)r(jià)格下降10%-15%。業(yè)主們坐不住了，集體抗議：房?jī)r(jià)要崩，要求政府救市！

  而對(duì)于業(yè)主的投訴，合肥市房產(chǎn)局回復(fù)：經(jīng)市場(chǎng)處辦理，房?jī)r(jià)有漲有跌是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)的波動(dòng)主要是市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但過快上漲和下跌都將影響經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，將關(guān)注房?jī)r(jià)問題，認(rèn)真應(yīng)對(duì)，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
  對(duì)此，媒體周一也評(píng)論指出，所謂“暴跌”其實(shí)是人為營(yíng)造出的假象，降價(jià)合乎常理，無需大驚小怪。文章還指出，那些前期上漲過快城市，也應(yīng)預(yù)估到房?jī)r(jià)松動(dòng)下跌帶來的后果。

  據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，去年新建商品住宅價(jià)格漲幅超過20%的有9個(gè)城市，其中合肥以31%的漲幅位列第四。

  而從房?jī)r(jià)來看，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京。三個(gè)城市的去年新房成交均價(jià)分別為每平方米53774元、38283元和33412元。合肥以11105元的價(jià)格排在第13位。

  拐點(diǎn)來臨：合肥最新土拍遇冷！前期地王高位站崗
  在二手房?jī)r(jià)格大幅下跌、業(yè)主喊話政府救市的背景下，合肥27日迎來2月份最大型的一場(chǎng)土拍，共有8宗地塊成功出讓，面積共1206畝，攬金117.26億元。地價(jià)非常低，非常低，讓人大跌眼鏡！

  公眾號(hào)“霸都樓市”指出，土拍結(jié)果讓人震驚！此次濱湖區(qū)、高新區(qū)地塊地價(jià)重新回到2015年上半年，6000、7000元/㎡的樓面價(jià)為主，這對(duì)昔日那些樓面價(jià)高達(dá)2萬/㎡的地王將是極大沖擊，高價(jià)拿地的房企將承受巨大壓力！

  為什么會(huì)這么低？一方面此次出讓的地塊都是熱門區(qū)域的遠(yuǎn)郊地塊；另一方面，政府干預(yù)。

  合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌表示：合肥政府在價(jià)格的控制方面卓越成效。在土地供給側(cè)改革，做出了很好的效果，保障了剛需和人才性質(zhì)土地供給，為樓市平穩(wěn)健康和可持續(xù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。

  易居中國(guó)安徽區(qū)總經(jīng)理李長(zhǎng)俊表示：地價(jià)雖然下來了，但供應(yīng)的土地都是在同區(qū)域較不成熟的板塊。但只要長(zhǎng)期供應(yīng)較偏遠(yuǎn)地塊的話，會(huì)不斷拉低合肥土地溢價(jià)率，未來這些地塊入市，同樣會(huì)拉低城市的成交均價(jià)，其實(shí)也在無形中形成城市未來價(jià)差的格局！土地?zé)岫炔⑽礈p，但溢價(jià)率確實(shí)降下來了。

  “霸都樓市”指出，這次土拍可以說是2017年的重大信號(hào)節(jié)點(diǎn)，同樣，也是拐點(diǎn)！

  媒體：房?jī)r(jià)降了，就得“救市”？

  2月27日，媒體發(fā)文稱，仔細(xì)觀察此輪合肥樓市降溫，無論從程度上去判斷，還是從原理上分析，都實(shí)難發(fā)現(xiàn)政府出手的理由。

  首先，降價(jià)合乎常理，無需大驚小怪。合肥房?jī)r(jià)從高位上下跌，是在前期上漲過快基礎(chǔ)上出現(xiàn)的正?；貧w。更何況，政府踩了急剎車，讓投機(jī)投資者退場(chǎng)，房?jī)r(jià)也僅僅是略微回調(diào)，既沒有造成樓市暴跌，又能有效滿足更多人住有所居的基本需求，還防止了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，可謂一舉多得。

  再者，真正剛需無虞，不必過分擔(dān)心。既然是“剛需”，若業(yè)主是在去年高位時(shí)買了房用于自住，今年不可能轉(zhuǎn)手就賣；如果住個(gè)五年、十年再賣掉，屆時(shí)房?jī)r(jià)水平未定，也不用眼下就著急。

  評(píng)論還指出，對(duì)二手房?jī)r(jià)格下跌最敏感、最“痛心”的群體很可能是在去年高位時(shí)買進(jìn)、今后幾年就打算“倒手轉(zhuǎn)賣”的業(yè)主。既然這些人主要是投資投機(jī)，那就和其他市場(chǎng)交易一樣，請(qǐng)理性對(duì)待價(jià)格的正常波動(dòng)。

  文章還預(yù)計(jì)，合肥恐怕不會(huì)是今年樓市調(diào)整的唯一城市。那些房?jī)r(jià)前期上漲過快城市，也應(yīng)預(yù)估到房?jī)r(jià)松動(dòng)下跌帶來的后果。

  全國(guó)房?jī)r(jià)都降溫了：深圳領(lǐng)跌，一二線城市基本止?jié)q
  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周公布70個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，其中深圳、無錫領(lǐng)跌，跌幅均為0.5%。上海、南京、合肥、福州、廈門、鄭州等城市環(huán)比房?jī)r(jià)都進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，北京、杭州、成都3個(gè)城市環(huán)比持平。廣州市環(huán)比上漲0.6%，不過漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落。

  而值得注意的是，在70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格中，三亞的環(huán)比漲幅最大，為1.7%；重慶居次漲1.3%，九江位列第三漲幅1.1%。

  易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出：70個(gè)城市的新房環(huán)比漲幅，已在2016年9月見頂。其后漲幅持續(xù)回落，2017年1月，已經(jīng)只有0.2%的小漲了。年化之后不足3%，已經(jīng)偏低了。

  房地產(chǎn)短周期運(yùn)行，具有內(nèi)在的動(dòng)力與規(guī)律，這是一種大趨勢(shì)、大勢(shì)能，在這一過程中，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)，此起彼伏，但最終會(huì)形成一致方向。就2017年來看，這一方向就是：下行！

  不過，“三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)像去年的二線一樣出現(xiàn)轉(zhuǎn)折”最近成為市場(chǎng)的熱門話題。華泰證券分析師謝皓宇認(rèn)為，一線人口出現(xiàn)流出、三線人口則現(xiàn)“返鄉(xiāng)潮”，再加上三線省市去化周期的下滑，人口外流和庫存因素將發(fā)生根本性變化，預(yù)計(jì)三線城市將迎來趨勢(shì)性大周期。去化50%之后，庫存周期下降到2~3年時(shí)，就能夠帶來三線的漲價(jià)。

  安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文也認(rèn)為，轉(zhuǎn)折的時(shí)間點(diǎn)未必在今年上半年，也許在下半年，或許略晚。越靠前就越屬于黑天鵝事件事件，越往后發(fā)生的概率越大。如果出現(xiàn)這個(gè)局面，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策應(yīng)對(duì)同樣會(huì)十分被動(dòng)。

  更真實(shí)的指標(biāo)：二手房走勢(shì)
  易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭整理了十六城的二手房?jī)r(jià)。當(dāng)前，熱點(diǎn)城市調(diào)控比較嚴(yán)厲，新房定價(jià)被地方政府管制，因此新房均價(jià)暫時(shí)出現(xiàn)一定程度的失真現(xiàn)象。二手房?jī)r(jià)格更能反映一個(gè)城市的真實(shí)狀況。

  深圳房?jī)r(jià)，就像一個(gè)泄氣的皮球，徹底軟蛋了?；貞浺荒曛埃?jīng)繁華如夢(mèng)！

  蘇州房?jī)r(jià)，是四小龍中最早上漲的，也最早下跌，去年9月10月曾嘗試反彈，但被國(guó)慶調(diào)控潮壓制住了，沒戲了。當(dāng)前仍在蘇州搶高價(jià)地的房企，膽大，卻不知藝高否？

  無錫房?jī)r(jià)開始下跌了。去年的暴漲，既有補(bǔ)漲因素，又存透支成份。跌吧。

  霸都，肥仔，2月首次微跌，開啟減肥之路……

  環(huán)滬的昆山，開跌了。哪位曾在去年10-11月賣房？老楊很服你噢。

  南京走勢(shì)，將類似于合肥，高位盤整三個(gè)月了，很快就撐不住了！

  鄭州房?jī)r(jià)，與南京類似，盤整中，將跌……

  作為環(huán)深的東莞，房?jī)r(jià)盤整中……接下來的走勢(shì)同深圳，命運(yùn)同昆山。

  作為環(huán)京的廊坊，價(jià)格處高位，仍在小漲，主要受北京影響，但好日子即將休矣……

  仍在上漲，漲幅縮小，強(qiáng)于深圳，弱于北京。

  杭州房?jī)r(jià)上漲較晚，當(dāng)前仍相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，但開始盤整了。

  長(zhǎng)沙上漲較晚，漲幅不大，不在重點(diǎn)調(diào)控的16城之，政策略寬松，未來幾個(gè)月將步入盤整……

  北京較強(qiáng)勢(shì)，漲勢(shì)放緩，但2月有所抬頭……但官方說10月后房?jī)r(jià)止?jié)q，主要指新房。帝都的大老爺們，難道你們沒聽說近期北京學(xué)區(qū)房跳漲了嗎，難道你們不想抑制北京的“房地產(chǎn)泡沫"？

  作為上漲滯后于深滬京的廣州，當(dāng)前漲幅不減，略強(qiáng)于北京……

  徐州作為蘇北地級(jí)市，房?jī)r(jià)四季度才開始漲，近兩個(gè)月加速漲，這是房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)學(xué)說的最新體現(xiàn)！

  下跌盤整了六年之久的三亞，終于開始上漲了，板塊輪動(dòng)是主導(dǎo)力量，北京霾災(zāi)是次要力量。估計(jì)還能上漲幾個(gè)月……
  而房?jī)r(jià)真正的“大殺器”還沒有出動(dòng)呢。

  央媒頭版評(píng)論：房地產(chǎn)稅抑“炒作”降房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)可承受20%跌幅
  近期，住建部副部長(zhǎng)陸克華在回應(yīng)“房地產(chǎn)稅進(jìn)展”時(shí)提到，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。普通的一句話回應(yīng)后，引起軒然大波，市場(chǎng)又開始了一場(chǎng)“房地產(chǎn)稅”的全民大討論。

  新華社主管的《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》27日頭版刊文稱，房地產(chǎn)稅引發(fā)的疑慮有很多，但仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，房地產(chǎn)稅有利資金“脫虛向?qū)崱薄?br />
  文章認(rèn)為，利用稅收杠桿抑制住房市場(chǎng)投機(jī)炒作，是各國(guó)普遍做法。高房?jī)r(jià)可能因投機(jī)炒作受到抑制而失去支撐，并出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，進(jìn)而影響到商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)質(zhì)量。但中國(guó)現(xiàn)行較高的首付比，可以給予金融機(jī)構(gòu)房貸資產(chǎn)質(zhì)量充足安全墊。

   應(yīng)該看到，我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人住房貸款最低20%(熱點(diǎn)城市最低30%)的首付比例以及二套房貸更高的首付成數(shù)，理論上至少可以承擔(dān)整體房?jī)r(jià)20%以內(nèi)的降幅。且二手房的貸款額按照評(píng)估價(jià)而非市場(chǎng)價(jià)來計(jì)算，理論上二手房貸可以承擔(dān)40%以內(nèi)的房?jī)r(jià)降幅。

  真正存在較大違約風(fēng)險(xiǎn)的，當(dāng)屬房地產(chǎn)中介違規(guī)首付貸業(yè)務(wù)，但數(shù)十、數(shù)百億元的首付貸規(guī)模與全國(guó)近20萬億元個(gè)人購(gòu)房貸款余額相比，不可同日而語。

  文章還稱，房地產(chǎn)稅有助于減少社會(huì)資金向房地產(chǎn)業(yè)聚集，反過來又會(huì)降低整體房地產(chǎn)金融杠桿，并引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱?，提升金融服?wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率。（編輯：韓美）