酒店式公寓：,想說愛你不容易

酒店式公寓真的是限購年代的投資的好產(chǎn)品么？

據(jù)記者調(diào)查，事實恰恰相反。

愛恨交加“熊房子”

王女士近來挺煩心的。她家住和平廣場附近，2011年底，毗鄰和平廣場的一家酒店式公寓開始銷售，折后起價18300元/平方米。王女士認為和平廣場是下城區(qū)區(qū)域中心，商業(yè)氛圍濃厚，不愁租客；該酒店式公寓面積小，總價低，又是精裝修，可以拎包入住。王女士手頭有點閑錢，買了一套，四五十平方米，總價不到百萬元。想想蠻不錯的，忍不住又買了一套。

一開始確實如王女士所料，拿到房子后，很快有了租客，月租4600元。算了算，租金基本可以還貸。穩(wěn)做收租婆，王女士也還滿意。

去年底，兒子留學(xué)國外，急需用錢，她準(zhǔn)備賣掉一套。不料，當(dāng)初每平方米23000元買的，現(xiàn)在每平方米25000元掛出去，根本無人問津。她非常不解：“我的掛價并不高啊，怎么沒人接盤呢？”

后來，她的掛價與買入價基本持平了，還是不能脫手。很明顯，即使現(xiàn)在成交，考慮較高的稅費，王女士的這套酒店式公寓篤定虧本。毗鄰的現(xiàn)代城二手房價格已經(jīng)進入三萬元區(qū)間了，而王女士當(dāng)初的最愛，現(xiàn)在變成了愛恨交加的“熊孩子”。

記者從我愛我家網(wǎng)站檢索到，去年底野風(fēng)現(xiàn)代中心酒店式公寓成交兩套，一套56平方米，成交單價20804元，一套55平方米，成交單價20410元。

“變現(xiàn)比住宅難多了，基本都是賤賣?！辟I過酒店式公寓的購房者大多有這樣的體會。有位投資客在西湖邊買了東方金座的一套酒店式公寓，掛牌兩年多了，如今依然沒有套現(xiàn)。

記者隨機調(diào)查了杭州近年面世的幾家酒店式公寓，發(fā)現(xiàn)這些酒店式公寓二手房普遍賣不出價格，不少是虧本出售。

杭州市中心環(huán)城北路邊上財富中心酒店式公寓，現(xiàn)在掛價每平方米17000元到22000元之間，去年11月份成交一套單價17600元，遠遠低于周邊同房齡二手房價格。

古墩路上的同人精華，2012年底開盤折后均價14700元/平方米，而現(xiàn)在房途網(wǎng)上顯示的“房價走勢”掛牌均價每平方米14434元。

一房難求租客多

王女士和很多投資客感受一樣，認為酒店式公寓“好租不好賣”：“我的酒店式公寓賣了好久，來看房的人都沒有，最后放棄，還是租出去了。”

另一位程女士說：“2009年我買了星光國際的一套酒店式公寓，面積50平方米左右，買入價格是17000元/平方米，在中介掛價16000多元/平方米也沒賣出去?，F(xiàn)在還出租著呢，租金4000多元/月?！?

“手里有大把的客戶，但是哪有那么多房源?！痹诔俏鲝氖伦赓U中介工作的小金說，“尤其是一些優(yōu)質(zhì)的小區(qū)，很少有斷檔的時候。這邊退租的人還沒搬出去，我們就帶著去看房了?！?

有關(guān)方面調(diào)查，包括濱江、文教區(qū)、申花在內(nèi)，有不少小區(qū)的酒店式公寓都出現(xiàn)了無房可租的情況；相應(yīng)的，租金也水漲船高。

“當(dāng)初有閑錢，就買了一套35平方米的，現(xiàn)在隨便租租大概都有2500元。”姜阿姨在三墩有一套酒店式公寓，如今的投資回報率約為5%~6%，堪比市面上的優(yōu)質(zhì)理財產(chǎn)品。

這些調(diào)查似乎佐證了酒店式公寓好租的傳聞。

成交雖熱有隱憂

酒店式公寓由于40年產(chǎn)權(quán)、不能落戶、稅費較高等特點，使得不少接盤俠望而卻步。

“總感覺40年產(chǎn)權(quán)很短，而且酒店式公寓水電費用也很高?！币晃欢址抠I家表示，“不能落戶也就是說小孩子沒有辦法讀書，所以不會考慮酒店式公寓。”因此，市面上酒店式公寓的自用客戶往往以商住兩用、短期居住過渡為主。

對于投資客而言，酒店式公寓最重要的投資指標(biāo)只有一個，那就是租金回報率。不同于住宅投資主要考慮升值空間，酒店式公寓產(chǎn)品在轉(zhuǎn)手時較難賣出差價，主要以租金回報率作為重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。

大部分寫字樓、商鋪的投資門檻還是比較高的。酒店式公寓雖然對于自住的人來說有一些顧慮，但是乍看還是不錯的投資選擇。

在業(yè)內(nèi)人士看來，酒店式公寓沒有被限購政策打擊，住宅限購導(dǎo)致部分購房需求轉(zhuǎn)移到不限購的商業(yè)地產(chǎn)市場上來，其中酒店式公寓首當(dāng)其沖。這類產(chǎn)品面積小，一般總價較低，投資門檻不高，其中80萬元以內(nèi)的酒店式公寓最受歡迎。

專家提醒：眼下雖然酒店式公寓成交大熱，但要注意一些風(fēng)險：酒店式公寓后期很難轉(zhuǎn)賣，只能靠出租獲益；酒店式公寓的水電費大多按照商用物業(yè)計算，居住成本高。

除了套現(xiàn)難，對比同區(qū)域的住宅，酒店式公寓價格漲幅也小得可憐。

前不久濱江剛成交的一套酒店式公寓，成交價格約為24000~25000元/平方米。而數(shù)據(jù)顯示，2010年該項目的新房價格就在25000元/平方米左右了。也就是說，這么多年過去，這套酒店式公寓價格幾乎沒漲。

資深房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，很多客戶買酒店式公寓，首先看重其出租的收益，其次是升值保值能力。如果要賣，只有在行情全面爆發(fā)的市場環(huán)境下，價格才有可能有所上漲。

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酒店式公寓轉(zhuǎn)手稅費高

總價低、租金回報穩(wěn)定且可觀的特性，讓酒店式公寓受到不少購房者的青睞。業(yè)內(nèi)人士認為，“酒店式公寓基本上靠租金養(yǎng)活，地段不錯的精裝公寓一年的租金回報率能達到5%~7%。”

不過，酒店式公寓有隱性成本，在預(yù)期房價上漲及樓市限購的大背景下，投資酒店式公寓還特別需要注意一些問題。

一般商住型酒店式公寓的出售稅費比普通住宅高得多，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等，計算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以一旦要出手轉(zhuǎn)讓，需提前了解這些稅費。這也就是不少投資客認為酒店式公寓投資不合算的主要原因，漲了一點，近半交稅了。

酒店式公寓不同于普通住宅，還含有一些隱性成本，如公共維修基金、中介費等。此外，當(dāng)房屋空置時，很多人以為就不產(chǎn)生費用了。實際上，在房屋空置期間，沒人入住，就意味著沒有租金收入。

另外，酒店式公寓的物業(yè)費、水電費及各種維護費用均屬于商業(yè)性質(zhì)，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物業(yè)費一般是住宅的2倍以上。

（編輯：月兒）