土地拍賣規(guī)則生變 房企轉(zhuǎn)型料提速

土地交易規(guī)則趨嚴(yán)

上海市規(guī)劃和國土資源管理局日前發(fā)布《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補充公告滬補告字(2017)第2號》，對臨港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊出讓活動的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整，明確提出將上述3幅地塊出讓方式調(diào)整為招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓。

“招掛復(fù)合出讓即先用表格給房企評分，評分通過再拍地?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示，如果此種出讓方式在上海市全市推廣，也就意味日后大型房企的拿地優(yōu)勢會更加明顯，而對中小型房企而言拿地的難度將越來越大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，招標(biāo)掛牌復(fù)合式拍地主要有兩個特點，一方面是提高土地出讓 保證金 的比例，使得房企拿地的資金約束增加；另一方面則是通過事先投標(biāo)確認(rèn)合格的房企名單，然后再在土拍市場上競價，這樣就能夠滿足審核房企土地開發(fā)實力和控制地價等目的。

在此之前，昆明市政府印發(fā)了《關(guān)于促進建筑業(yè)和 房地產(chǎn) 業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出在省、市確定的重點招商引資項目和城中村改造項目國有土地出讓中可實行“熔斷機制”。在國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓中，出讓報價超過土地出讓方案確定的出讓最高限價時，將中止出讓。昆明土地拍賣市場或繼廈門、蘇州、南京、成都等城市后啟用“熔斷機制”。

“如果出現(xiàn)地價過快上漲、引起房價反彈，后續(xù)更嚴(yán)厲的政策可能還會出現(xiàn)?！睆埡陚ブ赋觯貕K位于遠郊或者比較偏遠的區(qū)域，地價相對于市場而言就已不低，導(dǎo)致市場競爭程度已大幅下降，這個狀況與政府調(diào)整推地策略、結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，與2016年9月份以來政府對于土地配資的整改也有一定關(guān)系。加上私募資金無法進入土地前端市場，也倒推房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。

房企轉(zhuǎn)型步伐料加快

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然由于土地拍賣規(guī)則的調(diào)整與收緊，傳統(tǒng)開發(fā)模式遭遇瓶頸，但 房地產(chǎn) 行業(yè)新的增長點仍舊不少，不少房企開始轉(zhuǎn)型試點地產(chǎn)相關(guān)創(chuàng)新領(lǐng)域。

萬科集團高級副總裁張海表示，在傳統(tǒng)開發(fā)路徑日益嚴(yán)峻的情況下，原有的投資開發(fā)思路必須要轉(zhuǎn)換，未來的開發(fā)商要么退出房地產(chǎn)行業(yè)，要么著重做細(xì)分市場。

克而瑞咨詢調(diào)查報告顯示，超過60%的主要投資人均看好房地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域的投資，這種觀點與當(dāng)前資本市場的 資金流向趨勢和方向一致。“從目前標(biāo)桿房企的轉(zhuǎn)型路徑來看，醫(yī)療、養(yǎng)老、健康和休閑體育等是開發(fā)商的重點涉足領(lǐng)域?！笨硕鸶笨偛脧堈拙瓯硎?，如恒大集團和 泰禾集團 均開發(fā)醫(yī)藥業(yè)務(wù)領(lǐng)域，魯能集團亦在集團整體戰(zhàn)略中提出發(fā)展泛健康產(chǎn)業(yè)。

不過，易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁張燕表示，雖然金融、醫(yī)養(yǎng)、健康、教育等是很多房企涉足的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，但其中有不少短期內(nèi)無法盈利，甚至是大投入、長周期的業(yè)務(wù)。在創(chuàng)新初期，產(chǎn)品或服務(wù)還在試錯和打磨階段，對外輸出量少。商業(yè)模式需要靠大的流量支撐實現(xiàn)變現(xiàn)，從而使得成本太高。

“為快速擴張，壓低產(chǎn)品或服務(wù)的價格，獲取用戶黏性等原因都讓房企的這些創(chuàng)新嘗試暫時不具備較強的盈利能力。但不容否認(rèn)的是，創(chuàng)新發(fā)展給房企轉(zhuǎn)型帶來更多新的機遇和挑戰(zhàn)?！睆堁啾硎?。

（編輯：愛娣）