房地產(chǎn)業(yè)面臨重新洗牌，多項(xiàng)指標(biāo)顯示行業(yè)正發(fā)生“山鄉(xiāng)巨變”

導(dǎo)讀

對(duì)于前七個(gè)月房地產(chǎn)相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，業(yè)內(nèi)提出的走勢(shì)預(yù)判有所分歧。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流中，深刻感受到他們的危機(jī)感。全行業(yè)利潤(rùn)率下滑，融資困境以及房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展議題之下，房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)生具有洗牌性質(zhì)的巨變。8月14日，旭輝集團(tuán)總裁林峰在其公司官方微信上發(fā)表了一篇題為《生于憂患，而死于安樂(lè)》的文章。

在這篇文章中，林峰表達(dá)了他作為房企掌舵者極強(qiáng)的危機(jī)感。“在各類好消息的背后，應(yīng)該清醒地看到：宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)日益趨緩、金融資本層面愈發(fā)收緊、調(diào)控政策與長(zhǎng)效機(jī)制逐漸加碼、銷(xiāo)售和土地市場(chǎng)逐步趨冷、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更加強(qiáng)大……未來(lái)，似乎并沒(méi)有留給我們太多的時(shí)間和空間?！?

林峰只是真實(shí)地表達(dá)了他對(duì)房企生存現(xiàn)狀的一種感悟。8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-7月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。整體來(lái)看，多數(shù)指標(biāo)均出現(xiàn)較大幅度下滑，其中銷(xiāo)售面積、金額累計(jì)同比增速降至近一年新低和次低，分別為14%和18.9%，若單月來(lái)看，兩者環(huán)比降幅均超過(guò)40%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速則連續(xù)三個(gè)月下滑，1-7月同比增速降至7.9%，較今年最高點(diǎn)下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，單月增速創(chuàng)下年內(nèi)新低。此外，單月新開(kāi)工面積增速也首次轉(zhuǎn)負(fù)為-4.91%，可以說(shuō)，今年7月是開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工最低迷的月份。易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱甚至斷言，從宏觀的角度而言，目前行業(yè)幾個(gè)主要指標(biāo)都開(kāi)始掉頭向下，行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)顯露無(wú)遺。

多項(xiàng)指標(biāo)下滑

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的宏觀數(shù)據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的指導(dǎo)意義。丁祖昱認(rèn)為，縱觀今年房地產(chǎn)各指標(biāo)走勢(shì)，前四月一路攀升，首次調(diào)整出現(xiàn)在5月份，隨后6、7月份部分?jǐn)?shù)據(jù)持續(xù)下滑，僅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在6月份出現(xiàn)了井噴，但7月份又迅速回落。究其原因，他認(rèn)為調(diào)整自五月份開(kāi)始和上半年調(diào)控實(shí)施有密切關(guān)系。今年的宏觀調(diào)控仍是分步驟、分城市地逐步推進(jìn)，比較密集的一波是從春節(jié)后開(kāi)始，近60個(gè)城市出臺(tái)或加碼調(diào)控政策，特別是限售作為一種新的調(diào)控手段也在一季度加入到市場(chǎng)當(dāng)中。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策出臺(tái)到對(duì)市場(chǎng)起效果一般有3個(gè)月滯后，因此，行業(yè)從5月份開(kāi)現(xiàn)調(diào)整也在情理之中。在他看來(lái)，行業(yè)拐點(diǎn)已經(jīng)顯露無(wú)遺。

對(duì)于丁祖昱的判斷，行業(yè)也有不同看法。易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售增速下滑在去年4月開(kāi)始出現(xiàn)。繼去年4月增幅見(jiàn)頂后，市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩式回落，這是市場(chǎng)短周期波動(dòng)的規(guī)律。楊紅旭估計(jì)，今年底市場(chǎng)銷(xiāo)售增速可能會(huì)由正轉(zhuǎn)負(fù)；2017年相比2016年的面積增幅可能出現(xiàn)小幅下跌，約為5%。而投資變動(dòng)與新開(kāi)工和供地相關(guān)，新開(kāi)工的影響比重會(huì)較大。楊紅旭認(rèn)為，目前全國(guó)市場(chǎng)依然保持總體活躍，但是大趨勢(shì)為增幅收窄。其中，一二線城市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌，而三四線城市因?yàn)檩唲?dòng)相對(duì)滯后，所以下跌情況也會(huì)滯后出現(xiàn)。目前還不能說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)明確，因?yàn)槟壳爸皇浅山涣康奈s與成交量增幅回落，等到有七成房?jī)r(jià)環(huán)比由漲變跌，才能準(zhǔn)確地判定樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)下滑，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為“很正?！薄Ｋ硎?，過(guò)去幾年，房企土地購(gòu)置面積逐年下降，從而帶來(lái)開(kāi)工面積下降、投資下降。但目前來(lái)看，指標(biāo)下滑只是表現(xiàn)為增速下滑，這并不意味著投資和新開(kāi)工面積下降。此外，一二線城市控制人口規(guī)模，這在主觀上限制或減少土地供應(yīng)；而客觀上核心區(qū)也沒(méi)有土地供應(yīng)，要供應(yīng)就只能拆遷，但拆遷成本高、節(jié)奏慢。

歐陽(yáng)捷注意到，與前兩年土地供應(yīng)大幅縮減不同的是，2017年以來(lái)，土地供應(yīng)正處于“恢復(fù)型增長(zhǎng)”狀態(tài)。但他認(rèn)為，土地供應(yīng)的“恢復(fù)型增長(zhǎng)”不會(huì)持續(xù)太久。他預(yù)計(jì)在今年底，土地供應(yīng)增長(zhǎng)率將變?yōu)閭€(gè)位數(shù)。與土地供應(yīng)一樣進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的，還包括新開(kāi)工面積、成交面積、按揭貸款和投資增長(zhǎng)率。

房企的憂患意識(shí)

一個(gè)發(fā)展?fàn)可娑嘀匾蛩氐男袠I(yè)，業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的判斷向來(lái)有分歧。不過(guò)，行業(yè)內(nèi)一些理性且具有預(yù)見(jiàn)性的人士已經(jīng)產(chǎn)生強(qiáng)烈的危機(jī)感。對(duì)于未來(lái)三、四季度市場(chǎng)走勢(shì)，丁祖昱認(rèn)為壓力還會(huì)進(jìn)一步凸顯，銷(xiāo)售降溫的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，尤其是三四線投資需求如果沒(méi)有進(jìn)一步跟進(jìn)，上半年部分偏熱的三四線市場(chǎng)的壓力會(huì)迅速爆發(fā)，繼而影響全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售。因此，企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)保持謹(jǐn)慎，不僅要注意政策調(diào)控給企業(yè)自身帶來(lái)的危機(jī)，也要關(guān)注城市短期市場(chǎng)過(guò)熱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

林峰在前述文章中感慨，“比爾·蓋茨說(shuō)過(guò)，微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只差十八個(gè)月，旭輝比微軟還差很遠(yuǎn)，所以我們離破產(chǎn)的時(shí)間應(yīng)該會(huì)更近一些。為了活下去，活得更好和更久一點(diǎn)，我們應(yīng)該從舒適區(qū)走出來(lái)，去反省和總結(jié)，以應(yīng)對(duì)更高更難更險(xiǎn)的路程?！苯冢浾咴谂c房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流中，也深刻感受到他們的危機(jī)感。全行業(yè)利潤(rùn)率下滑，融資困境以及房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展討論都成為當(dāng)前行業(yè)的熱門(mén)話題。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)生具有洗牌性質(zhì)的巨變。

歐陽(yáng)捷感慨稱，如今市場(chǎng)的行業(yè)集中速度已經(jīng)超過(guò)預(yù)期，而市場(chǎng)蛋糕不會(huì)變得更大，行業(yè)真正的殘酷競(jìng)爭(zhēng)可能還沒(méi)有到來(lái)。據(jù)他分析，2016年前三強(qiáng)房企銷(xiāo)售額達(dá)約1.05萬(wàn)億，4-9名房企銷(xiāo)售額合計(jì)約為1.05億，10-23名房企銷(xiāo)售額也為約1.05億，排名前23名的房企就占據(jù)了市場(chǎng)份額的26.8%。而今年上半年，這些房企市場(chǎng)份額再次增至36.3%，預(yù)計(jì)今年底可能達(dá)到40%，明年很可能占據(jù)市場(chǎng)半壁江山。但是市場(chǎng)蛋糕并沒(méi)有變大，因此接下來(lái)一定是“你死我活的競(jìng)爭(zhēng)”。

對(duì)于即將到來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，大型房企會(huì)繼續(xù)加速奔跑，直到大魚(yú)吃光小魚(yú)，則市場(chǎng)格局基本穩(wěn)定?！爸行头科蟮娜兆訒?huì)非常難過(guò)。”歐陽(yáng)捷說(shuō)，這一類房企未來(lái)很可能被并購(gòu)。因?yàn)槠髽I(yè)有一定規(guī)模，退出行業(yè)較難，而不退出則可能繼續(xù)虧損。“被收購(gòu)不見(jiàn)得是不好的事情，看起來(lái)失了面子，但是保住了里子?！?

上海菩悅資產(chǎn)管理有限公司創(chuàng)始人、CEO陳凱認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有四個(gè)業(yè)務(wù)方向：投資公司、服務(wù)公司、資管公司、開(kāi)發(fā)公司。輕資產(chǎn)想做大，比重資產(chǎn)更難。未來(lái)中國(guó)有很多的小型開(kāi)發(fā)公司會(huì)出現(xiàn)。中等企業(yè)的出路是，要么做行業(yè)龍頭、要么做區(qū)域龍頭、要么做細(xì)分市場(chǎng)龍頭、要么做小而美的好公司。

對(duì)于企業(yè)的“求生”，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年的建議是，“企業(yè)生死榮衰的決定性要素是你特有的，別人難以模仿的優(yōu)勢(shì)，這叫核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以說(shuō)，今后企業(yè)思考不是別人能做什么我也能做，而是要思考別人不能做什么我能做?！痹S小年說(shuō)，在自己行業(yè)里轉(zhuǎn)型是求生之路，但轉(zhuǎn)行是找死，要在最熟悉的行業(yè)里改變自己的經(jīng)營(yíng)方式。充分利用在行業(yè)當(dāng)中的積累，來(lái)思考新的商業(yè)模式、新的技術(shù)、新的產(chǎn)品。（編輯：宇強(qiáng)）